Rudmer Tettero van JNW Makelaars-Taxateurs, Marcel Leeflang van Cushman&Wakefield, Luc de Smalen van Rob Swart Makelaars, Michiel Swart van JLL, Michael Brands van Frisia Makelaars en Bas Thijssen van CBRE zijn desgevraagd bereid hun visie te geven op de stand van zaken van het bedrijfsonroerendgoed in de regio Haaglanden. Ze beperken zich hier tot de kantorenmarkt.
Het is geen toeval dat juist deze heren zijn aangeschoven. Ze zijn lid van de Makelaarstafel. Het initiatief voor deze club werd een jaar of zeven geleden genomen, op het moment dat een aantal jonge makelaars bij elkaar kwamen in een bistro aan de Laan van Nieuw Oost-Indië. Ze delen branchekennis en ook enthousiasme voor hun vak. Inmiddels zitten er 9 makelaars uit de regio aan de Makelaarstafel, ze vormen een opkomende groep jongere vakbroeders (en -zuster). Minimaal vier keer per jaar komen ze bijeen om aansprekende vastgoedprojecten te bekijken en jaarlijks wordt een vastgoed gerelateerde activiteit in het buitenland georganiseerd.
DE AFTRAP
Marcel Leeflang (Cushman&Wakefield) trapt af: ‘Als we eerst kijken naar 2019 was dat een bijzonder goed jaar voor de kantorenmarkt vanaf 500 m². De gemiddelde opname in Haaglanden over de afgelopen 5 jaar bedroeg ongeveer 70.000 m², terwijl dat in 2019 120.000 vierkante meter was. In het eerste kwartaal van 2020 was al een daling in het opnameniveau te zien. Ook in de twee kwartalen daarna bleef de opname sterk achter, met name door Covid 19. Aan het eind van het derde kwartaal was er maar 17.000 m² opgenomen. In de laatste drie maanden van 2020 is het totale opnameniveau nog enigszins in de buurt gekomen van het langjarig dankzij 10.000 m² Rijksvastgoedbedrijf en 28.000 m² ANWB. Gelet op het aantal transacties moet de conclusie zijn dat 2020 een teleurstellend jaar was voor de Haagse kantorenmarkt.’
TE KORT AAN KWALITEIT
De makelaars zijn het erover eens dat hier wel een kanttekening bij moet worden gemaakt, het teleurstellende opnameniveau is niet enkel te wijten aan de pandemie die ons treft. De grote vijf steden van Nederland (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven) hebben allemaal te kampen met een gebrek aan kwalitatief hoogwaardige kantorenmeters. Den Haag kent daarnaast een lage leegstand, mede veroorzaakt door veel transformaties, een stabiele opname en geen grootschalige nieuwbouwontwikkelingen. Er is zodoende grote behoefte aan een kwaliteitsimpuls door toevoeging van nieuwbouw kantoorruimte of renovatie van bestaande kantoren op met name dynamische en stationslocaties.
DEFENSIEVE MARKT
‘Veel kantoorgebruikers heroverwegen nu hun behoefte aan ruimte. Met name bij de grotere gebruikers zoals (inter)nationale bedrijven, merken de makelaars dat er kantoorruimte voor de verhuur beschikbaar zal komen. Dit met name door de implementatie van andere werkconcepten en een veranderende verhouding tussen thuis en op kantoor werken. Aangezien veel werknemers het (meer) thuis werken als prettig ervaren en werkgevers concluderen dat dit niet direct een negatieve impact heeft op de productiviteit, heeft Covid 19 deze aankomende trends doen versnellen.’ Aldus Rudmer Tettero (JNW Makelaars).
DREMPEL VOOR NIEUWBOUW
Michiel Swart (JLL) haakt hierop in: ‘De drempel om nieuwbouw te plegen wordt door de onzekerheid bij de gebruiker ook groter. Tenslotte heeft de ontwikkelaar de eindgebruiker wel nodig. En zeker in de Randstad is zoals gezegd behoefte aan nieuwbouw op de juiste locatie. En daar staat nu de rem op, ook door corona. De ontwikkelaar wacht de ontwikkelingen af. De behoefte is bekend maar nu wordt geen initiatief genomen.’
ANDER GEBRUIK KANTOORMETERS
Frisia Makelaars merkt op dat dit anders logt in het MKB segment. Michael Brands: ‘Medewerkers uit het MKB komen meer naar kantoor dan werknemers van grote bedrijven of de overheid. Daarbij is het zo dat als veel mensen thuis werken, de kantoorruimtes anders worden ingericht. De meters die ‘over’ zijn, omdat werknemers veel thuis werken, krijgen andere functies. Ze gaan dienen als algemene ruimtes, bijvoorbeeld om live te vergaderen.’ Bas (Thijssen CBRE): ‘Ja dat is zeker waar. Nu is de situatie zo dat kantoorvloeren voor 70% bestaan uit individuele werkplekken en voor 30% uit gedeelde ruimtes. Die mix zal verschuiven. Nu zie je al dat sommige bedrijven naar een 50/50 verhouding gaan met veel meer flexwerkplekken en ruimtes voor bijeenkomsten. De voorspellingen zeggen dat dat binnen een kleine tien jaar 70% van de bedrijfsruimte voor gedeeld gebruik zal zijn en 30% voor individueel gebruik. Met name het samenwerken, leren en in inspireren gebeurt op kantoor. Dit betekent dus niet dat ze minder meters nodig hebben, precies wat Michael zegt. Maar op dit moment zien we in het algemeen dat bedrijven afwachten. Ze nemen pauze tot de situatie duidelijker is.’
FLEXIBILITEIT ZOEKEN
Luc de Smalen merkt ook dat het MKB nog wel beweegt op de markt. ‘Ze grijpen de situatie aan om te veranderen en bijvoorbeeld een mate van flexibiliteit af te spreken. En tegelijk probeert men in te spelen op het idee dat in mei 2021 het grootste deel van de werknemers wel weer naar kantoor komt. Bas: ‘Ook voor Den Haag geldt inderdaad voor het MKB dat meer flexibiliteit wordt opgezocht. Contracten worden korter verlengd, huurprijsstijgingen zoals waarneembaar pre-Corona zijn afgevlakt en hebben zich gestabiliseerd. Daarnaast is er stijging te zien van het incentive niveau (huurkortingen/huurvrije perioden).’
GEVOLGEN WORDEN LATER ZICHTBAAR
Ondanks de pandemie is er feitelijk nog steeds een tekort aan kwalitatieve kantoorvierkante meters. Dat is ook te wijten aan de nieuwe energielabeling. Er liggen projecten stil wat in conflict zou kunnen komen met langlopende huurovereenkomsten. Maar een voorname, gemeenschappelijk conclusie van de branchegenoten is dat er nog steeds grote behoefte is aan de toevoeging van kwalitatieve kantoorruimte op de juiste(stations-) locaties.
