Toenmalig minister De Jonge is door allerlei
instanties gewaarschuwd: ‘Doe het niet!’
De wereld van vastgoed is onder andere door de sterk gewijzigde wetgeving de voorbije maanden flink in beroering. Dus hebben advocaten die gespecialiseerd zijn in niet zelden complexe vraagstukken rondom zowel huurwoningen als bedrijfsruimte, maar ook vve’s hun handen meer dan vol om de belangen van hun cliënten te behartigen. “Hectisch, absoluut, maar we hebben een machtig mooi vak.”
Aan de levendige winkelstraat ‘De Fred’ in het statige Statenkwartier, waar ooit een historische bloemenwinkel zat, ontvangt gastheer Rob Truijens in de gerenommeerde Franse bistro Chez Fleur namens Business Haaglanden drie advocaten. Ondanks hun relatief jeugdige leeftijd heeft het drietal zijn sporen in de advocatuur op het gebied van vastgoed reeds verdiend. Onder het genot van een uitgebreide en prima verzorgde lunch van traditionele Franse specialiteiten en gerechten doen Annemarie Wiesmeier-van der Brugge van Brugrecht Advocaten, Maurice van Kleef (Streefkerk Advocaten) en Glenn Kerver namens GMW Advocaten hun verhaal.
In het wereldje van de advocatuur en niet in de laatste plaats in die van vastgoed is het ‘ons-kent-onsgevoel’ vaak meer regel dan uitzondering. Natuurlijk vertegenwoordigen Annemarie Wiesmeier-van der Brugge, Maurice van Kleef en Glenn Kerver ieder haar of zijn advocatenkantoor en zijn het op papier concurrenten van elkaar. Toch zijn er momenten dat er wel degelijk sprake is van enige vorm van samenwerking en weet men elkaar als het moet blindelings te vinden. Wiesmeier-van der Brugge, onder andere gespecialiseerd in zowel huur- als vastgoedrecht in de breedste zin van het woord, hierover: “Toen ik elf jaar geleden voor mezelf begon, belde ik zeker in het begin nog weleens een collega om over een bepaalde zaak te sparren. ‘Ik zit hier mee, hoe denk jij erover.’ De onderlinge verhoudingen zijn zeker wat onze drie kantoren betreft prima.”
OVERVERHIT
Maurice van Kleef, vastgoedadvocaat en onder meer actief op het gebied van huurrecht, vult zijn collega aan: “Als je vanwege een tegenstrijdig belang de vraag om juridische bijstand niet in behandeling kunt nemen, is het niet ongebruikelijk dat je een cliënt doorverwijst naar een van de concullega’s van wie je zeker weet dat hij of zij daar in goede handen is.”
Dat met name de woningmarkt vanwege nieuwe en (te) veel en (te) ver doorgevoerde huurwetgeving en regels door het vorige kabinet in plaats van een flinke boost in feite muurvast is komen te zitten, daarover zijn de drie vastgoedadvocaten het roerend met elkaar eens. En het komt het drietal dan ook niet als een verrassing dat de woningmarkt hierdoor nog verder oververhit is geraakt. “De balans is naar mijn mening te veel naar één kant doorgeslagen”, constateert Glenn Kerver, binnen GMW-advocaten gespecialiseerd in vastgoed gerelateerde zaken. “Dat er einde moest komen aan de praktijken van de zogeheten boefjes binnen het wereldje van beleggers in onroerend goed en dat huurders meer moesten worden beschermd, daar kan niemand op tegen zijn. Maar die nieuwe wetgeving heeft er ook voor gezorgd het voor de ‘gewone’ belegger niet meer aantrekkelijk is te investeren in de woningmarkt. Met als gevolg, huurwoningen worden door die groep massaal gedumpt. Onderaan de streep is het aantal huurpanden met liefst dertig procent afgenomen. En de toenmalige minister De Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening was vooraf door meerdere instanties gewaarschuwd, doe het niet! Je ziet het resultaat. Sinds de invoering van de nieuwe wetgeving zijn er dertig procent minder huurwoningen op de markt en kan je nu al stellen dat het een averechtse uitwerking heeft. In plaats van meer huurwoningen, waar de bewindsman van uitging, zijn het er dus minder. En die daling zet zich zeker nog voort.”
GEKNIPT EN GESCHOREN
Wiesmeijer-van der Brugge: “Wat vaker met dit soort rigoureuze maatregelen het geval is, de goeden moeten met de kwaden lijden. Voeg daarbij de tien procent overdrachtsbelasting en de fiscale verschuivingen naar box-3, dan blijft er onderaan de streep nauwelijks iets over. Het is gewoon niet rendabel meer voor beleggers. Deze sector wordt aan alle kanten geknipt en geschoren.”
Van projectontwikkelaars tot bouwbedrijven, van architecten tot huurders en van verhuurders tot zorginstellingen en zelfs overheden kloppen regelmatig aan voor advies. Ook Wiesmeier-van der Brugge kan erover meepraten. In haar praktijk krijgt zij stelselmatig met ‘gedoe’ binnen een VVE te maken. Zij: “Het hebben van een kort lontje lijkt sowieso een trend te worden. Met elkaar in gesprek gaan, is er niet of nauwelijks meer bij.”
Volgens confrère Van Kleef is er niet alleen in de wereld van vastgoed sprake van wat hij noemt een ‘claimcultuur’. Toelichtend: “Iedereen die meent iets te vorderen te hebben, zit ten opzichte van een aantal jaar geleden veel sneller op het vinkentouw en begint een ander dan maar aan te schrijven. Huurders van bedrijfsruimtes, die vinden dat ze te veel huur betalen, proberen in eerste instantie geregeld zelf de huurprijs van het door hen gehuurde pand omlaag te krijgen. Vaak lukt dat niet en worden wij ingeschakeld. Andersom is natuurlijk ook aan de orde. Verhuurders die de huurprijs willen verhogen, worden niet zelden geconfronteerd met huurders, die sowieso al vinden dat ze te veel huur betalen. Partijen liggen soms zo ver uit elkaar, dat er sprake is van een conflict. In bedrijfsruimteland zijn er mogelijkheden om de huurprijs tijdens de looptijd van de huurovereenkomst aan te passen. In vergelijking met de particuliere woningmarkt is er geen sprake van een puntensysteem.”
Niet alle conflicten tussen partijen worden voor de rechter uitgevochten. Kerver: “Door bemiddeling pogen we een gang naar de rechtbank sowieso te voorkomen. Ook een rechter zal in beginsel proberen partijen te laten schikken door ze domweg de gang op te sturen om alsnog het geschil op te lossen. En vaak met succes.”
Voor alle drie de advocaten geldt dat zij jaarlijks tien permanente opleidingspunten per rechtsgebied dienen te behalen. Deze opleidingsverplichting biedt een extra garantie van de vakbekwaamheid en deskundigheid. Van Kleef tot slot: “Hectisch, absoluut. Maar we hebben een prachtig, mooi vak.”
