Winkelpanden vormen voor een belangrijk deel het gezicht van onze openbare ruimte. Lege winkels zijn als gaten in een gebit, terwijl een straat met mooie etalages bewoners en bezoekers met een glimlach ontvangt. Wat is de stand van zaken op dit moment? Wij spraken drie belangrijke spelers op de Haagse retail-markt.
Even aanschuiven
In het altijd bijzonder gastvrije Italiaanse Restaurant Villani aan de Scheveningse haven schoven aan: Steven de Neeff (Local Joe), Onno Reibestein (Reibestein en Partners Bedrijfshuisvesting) en Henry Zuiderwijk (Frisia Makelaars) – samen goed voor meer dan een halve eeuw ervaring in het vak – voor een goed gesprek en een heerlijke lunch.
Business Haaglanden (BSH): Wat zijn de belangrijkste bewegingen in de markt op dit moment?
Onno Reibestein (OR): “Je ziet dat in Den Haag Centrum de A-lokatie is verschoven van de Spuistraat naar Grote Marktstraat. De huurders zijn ook veranderd, het zijn nu meer grote internationale spelers (Zara, Primark, Hudson’s Bay) met als interessante uitzondering de middelgrote speler The Sting.”
Steven de Neeff (SN): Inderdaad, The Sting is een opvallende winkel omdat zij er, mijns inziens, een intelligente bedrijfsvoering op nahouden. En door de verkoop van eigen merken zijn de marges op hun verkoop ook groter, waardoor ze de crisis sterk zijn doorgekomen.”
Henry Zuiderwijk (HZ) ziet duidelijk een scheiding ontstaan bij de nieuwe Passage: “Doordat grote winkelketens de zogenaamde ‘loop’ van het winkelpubliek bepalen, zie je nu dat er leegstand ontstaat in het stuk tussen de nieuwe Passage en het Spui, dat was vroeger ondenkbaar.”
BSH: Doet de gemeente genoeg om de markt te helpen?
OR: “Eerlijk gezegd lopen gemeenten achter ons aan. Niet zo vreemd, aangezien wij ondernemers zijn en zij ambtenaren die iedere vier jaar met nieuwe coalities te maken krijgen. Het probleem met de winkels in zogenaamde C-gebieden (buitengebieden) speelde al vóór de crisis. Bijvoorbeeld de Leyweg, een winkelstraat die vroeger het hele Westland bediende, die heeft er flinke lokale concurrerende winkelgebieden bijgekregen.’
HZ: “Aan diezelfde Leyweg bleek volgens ons een aantal jaar geleden dat een uitbreiding van 12.000 m2 voldoende zou zijn. Maar de gemeente, aangedreven door de ontwikkelaars, hebben grond uitgegeven waarop 27.000 m2 winkelruimte gerealiseerd kon worden. Sommige van die panden wachten nu nog steeds op hun eerste huurder.’
OR: “De kop en de staart van deze straat en bijvoorbeeld ook de Weimarstraat, zou je in elkaar moeten schuiven. Dan krijg je een geconcentreerd centrum en kun je de winkelpanden aan de uitloop een nieuwe bestemming geven. Wat ook helpt is een daadkrachtige ambtenaar ter plaatse. Zo hebben wij met de BIZ (Bedrijven Investerings Zone) en winkeleigenaren gekeken naar de mogelijkheden voor de uitlopers van de Loosduinse Hoofdstraat. De gemeente wil daar zeker ook nadenken over transformatie van kansloze winkelgebieden naar wonen.”
BSH: dus de gemeente doet zijn best, maar dan wel op plekken die zij de moeite waard vindt?
OR: “Inderdaad, in de BIZ-gebieden zie je dat de gezamenlijke aanpak en aandacht werkt.”
SN: “En die C-locaties, die verhuren wij vaak aan huurders die het ondernemen wellicht iets minder in de vingers hebben maar wél het enthousiasme om een eigen winkel te beginnen. Dat soort ondernemers, denk dan aan eettentjes of winkels met niche producten, die zijn voor de C-locaties belangrijk, al is de verloop soms wel groot.” Want of een ondernemer succesvol wordt met zijn winkel, of dat de huurder en verhuurder een goede relatie opbouwen, daar houden makelaars zich uiteindelijk niet mee bezig.
OR: “En dat raakt een van de discussies over ons vak: wij makelaars zijn een liaison tussen verkoper en koper. Wij adviseren de verkopers, doen onderzoek naar de kopende partij, maar uiteindelijk sluiten zij samen de deal.”
HZ: “Let wel, er zijn heel veel straten in de regio die het prima doen, zoals de Frederik Hendriklaan, Theresiastraat en Fahrenheitstraat. Daar zitten kleinere, betrokken winkeliers die met een persoonlijke benadering zorgen dat klanten terugkomen.”
BSH: Een ander groot winkelcentrum is De Bogaard in Rijswijk
SN: “De Bogaard krabbelt op na moeilijke tijden, zeker na het vertrek van V&D. Dat is toch een winkelketen die met haar vertrek een groot spoor heeft getrokken in de markt. In De Bogaard krijgt het blok met daarin de voormalige V&D een nieuwe bestemming; dat worden waarschijnlijk appartementen. Ook het blok met daarin Albert Heijn XL is recentelijk verkocht en de nieuwe kantoorpanden in de buurt zorgen ook voor grotere koopkracht. De gemeente Rijswijk speelt een belangrijke voortrekkersrol hierin maar ook de markt dicteert vernieuwing. Tenslotte heeft het gratis parkeren bij Leidschenhage, altijd voor veel concurrentie gezorgd.”
BSH: En daar komen wij aan bij het nieuwe Leidschenhage dat binnenkort moet verrijzen: Mall of the Netherlands. Wordt het een succes?
SN: “Het wordt in ieder geval een gigantische (her)ontwikkeling, allemaal overdekt.”
HZ: “Het bedrijf Unibail-Rodamco-Westfield, dat internationaal opereert in het retail vastgoed, heeft een budget gekregen om veel eigenaren van de winkels in Leidschenhage uit te kopen, waardoor zij een groter belang kregen in het geheel. Hierdoor kwam de besluitvorming over nieuwbouwplannen in een stroomversnelling. Zij hebben ervaring met dit soort grote internationale projecten en het idee dat mensen vanuit heel Nederland naar deze Mall zullen rijden om er vervolgens een hele dag te besteden.”
OR: “Ik ben bang dat het een flinke overkill betekent voor de regio, de binnenstad krijgt wellicht wel een tikkie.”
BSH: Kortom, wat heeft de binnenstad nodig om de concurrentie aan te kunnen gaan?
SN: “Naar mijn idee krijgen juist De Bogaard en Leyweg last van de komst van de Mall, de binnenstad is toch erg aantrekkelijk, met haar kleine straatjes en luxe aan de zijde van de Hoogstraat en het Noordeinde. Daarnaast mag de stad nog meer inzetten op toerisme. Ik bedoel; in Amsterdam willen ze ze niet meer, dus erg goed dat er in Den Haag kortgeleden nog elf hotelvergunningen zijn uitgegeven. De combinatie verblijf, winkelen en cultuur moet zo aantrekkelijk zijn dat internationale gasten er voor op het vliegtuig stappen en Nederlanders er speciaal een trip voor plannen.”
OR: “Ik zie in Duitse steden dat er grote parkeergarages onder de stad zitten, waardoor deze makkelijker met de auto bereikbaar zijn. Dit is voor Den Haag nu al een gemiste kans. De plannen die voorheen bestonden (Hofvijver, Lange Voorhout) hadden hier ruim in kunnen voorzien. Nu zie je in Den Haag dat fietsers de automobilisten uit het centrum drukken met hun schots en scheef geparkeerde stalen rossen in de toch al smalle straatjes, zoals de Denneweg en het Noordeinde. Daar moet de gemeente écht met slimme oplossingen komen, zoals bijvoorbeeld grote fietsparkeerplaatsen aan de randen van het desbetreffende winkelgebied en strengere handhaving op fout gestalde fietsen en zwerffietsen.”
HZ: “Ik denk dat je dan, als Hofstad met een internationale uitstraling, moet inzetten op het hogere segment bezoeker, die exclusiever reist, zoals bijvoorbeeld reisgenootschappen uit de BRIC-landen.”
