Vier specialisten in leegstandbeheer nemen deel aan het rondetafelgesprek van Business Haaglanden in het Hilton hotel aan de Zeestraat, hartje Den Haag. De locatie is er niet op geselecteerd, maar werd opmerkelijk genoeg via Ad Hoc anti-kraak bewoond, tussen 1993 en 2006. Het gesprek aan tafel gaat over de actuele situatie in hun branche van leegstandbeheer.
Tot het moment van sloop of renovatie, beheren de directeuren Claudia Duinisveld (Ad Hoc), Jan Kees Alblas (Bewaakt & Bewoond), Miloeda Vijfhuizen (5Huizen Vastgoed & Leegstandbeheer) en
Govert van der Spek (24/7 Vastgoed) de leegstaande gebouwen.
“We hebben te maken met een enorme woningnood. De vraag naar flexibele, goedkope woonruimte stijgt enorm,’’ trapt Duinisveld het gesprek af.
“Onze branche heeft altijd een hoge druk gekend. Met name jongeren en studenten zoeken goedkope woonruimte,’’ haakt Van der Spek in.
Vijfhuizen zegt net de dag voor het rondetafelgesprek de noodklok te hebben geluid, via LinkedIn. “Ik ben geen moment eerder zoveel benaderd voor woonruimte. En ik werk nu tien jaar zelfstandig, voordien heb ik tien jaar bij Bewaakt & Bewoond gewerkt. De situatie op de woningmarkt wordt alleen maar nijpender. Na de stikstofuitspraak van kort geleden gaan veel bouwprojecten niet door.’’ De Raad van State bepaalde 2 november dat de bouwvrijstelling voor stikstof niet voldoet aan het Europese natuurbeschermingsrecht. In de politiek is nadien bepaald dat het Rijk het eerste recht heeft op opkoop van stikstofrechten.
“Doordat veel nieuwbouwprojecten ook vanwege hoge bouwkosten niet doorgaan, kunnen wijken waarvoor vernieuwingsplannen bestaan, niet worden leeggehaald. Wij zien een stagnatie,’’ zegt Alblas.
Van der Spek voert aan dat de vergunningprocedures de laatste jaren ook debet zijn aan de stagnatie: “Nederland wil 900.000 woningen bouwen. Ontwikkelaars willen wel, maar komen in de knel met vergunningaanvragen. Daarom blazen zij soms projecten af. Voor ons betekent het dat wij leegstaande panden langer beheren. Niet altijd fijn, omdat je dan ander beleid moet voeren.’’
Verschuiving
Drie van de vier leegstandbeheerders verhuren vandaag de dag meer leegstaande kantoorpanden dan leegstaande woonruimte. “Veel leegstaande woningen gaan momenteel naar het COA (Centraal Orgaan opvang asielzoekers, red.-),’’ verklaart Vijfhuizen. Ook Alblas en Van der Spek hebben meer leegstaande kantorengebouwen dan woningen in hun portefeuille.
De bevolkinsgroei van de afgelopen tien jaar is ook een oorzaak voor die verschuiving. Aan het einde van vorig jaar telde Nederland ruim 17,5 miljoen (17.590.672 om precies te zijn) inwoners, laten CBS-cijfers zien. Alleen al in 2021 groeide de populatie volgens het CBS met 115.257 inwoners. Daarvan zijn er 107.198 door internationale migratie bijgekomen.
Tot 2014 werd de bevolkingsgroei voornamelijk veroorzaakt door natuurlijke aanwas: geboorte min sterfte. Doordat de groei de laatste jaren voornamelijk is ontstaan door migratie, stijgt de druk ook op de woningmarkt. De pressie is dit jaar verder gestegen door de oorlog in Oekraïne: het aantal Oekraïense vluchtelingen steeg van 3.221 op 21 maart naar 84.630 op 18 november, laat de website van het ministerie van Justitie & Veiligheid zien. En iedereen moet wonen.
“De vraag naar kleinschalige opvangprojecten voor deze nieuwe doelgroep is groot,’’ zegt Alblas. Het gevolg is dat zittende bewoners – veelal studenten – noodgedwongen andere ruimte moeten zoeken, geeft Vijfhuizen aan. En zo is verklaard hoe het kan dat leegstandbeheerders zich meer bezighouden met startende ondernemers dan met bewoners. “In mijn beginperiode, zo’n 25 jaar geleden, ging het beheer voor 100 procent om woningen. Nu houden wij ons voor 50 procent bezig met wonen en 50 procent met kantoren,’’ illustreert Alblas. Hij verwacht door onder meer het hybride werken dat nog meer kantoorruimte leeg komt.
Vijfhuizen: “Ik heb nu drie bewoners, voorheen vijftig. Maar dat is ook zo in verband met de strengere regelgeving rond bijvoorbeeld brandveiligheid van en elektra in panden.’’
Alblas beaamt dit: “Gemeenten stellen strenge voorwaarden. Je mag in Amsterdam bijvoorbeeld twee bewoners in plaats van een groter aantal huisvesten in een leegstaand pand. Zo is het moeilijk voor jongeren om aan betaalbare woonruimte te komen.’’
Van der Spek: “Daarom zie je veel studentenflats.’’
Woningen
Duinisveld van Ad Hoc heeft wel veel leegstaande woningen in beheer. “Ook worden bestemmingen op panden soms anders ingevuld. In een schoolgebouw bijvoorbeeld, huisvesten wij een mix van bewoners, starters en kunstenaars.’’
Het is een oplossing voor een veranderende doelgroep, geeft zij aan. “Er bestaan nu meer bijzondere doelgroepen, zoals statushouders en economisch daklozen. Wij proberen een mix van bewoners te maken, ook met Oekraïners. En we hebben een aantal sociale projecten om ervoor te zorgen dat de tijdelijke bewoners betrokken raken bij de buurt. Denk aan samen sporten, of een voorleesproject.’’
Van der Spek: “Dat is de kern van leegstandbeheer: de wijk leefbaar houden. Met bewoning ga je verpaupering en vandalisme tegen.’’ Hij krijgt ruimschoots bijval aan tafel.
Keurmerk
Vijfhuizen roemt het keurmerk leegstandbeheer: “Ik doe eraan mee. Zo is duidelijk dat wij aan de kwaliteitseisen voldoen.’’
Duinisveld: “In de branchevereniging, de Vereniging van Leegstandbeheerders Nederland zitten gecertificeerde partijen. Wij bespreken nieuwe regels, ideeën, behoeften en de vereniging ondersteunt de deelnemers.’’
“Wij bepalen onze gezamenlijk standpunten. Daardoor staan we sterker in gesprekken met de politiek,’’ aldus Vijfhuizen.
In de toekomst zal die gezamenlijkheid waarschijnlijk belangrijker worden; de uitdagingen op de woningmarkt en daarmee ook in het leegstandbeheer volgen elkaar nu snel en continu op.
