Voor steeds meer mensen wordt het steeds moeilijker om een huis te kopen. Al jaren is dat het geval en net als iedereen denkt dat de markt zich wat meer begint te ontspannen, gebeurt het tegenovergestelde. Overbiedingen zijn weer aan de orde van de dag en tientallen bezichtigingen voor een “gewone woning in een gewone straat” zijn bepaald geen uitzondering. Wat moet er gebeuren? In ieder geval is er te weinig aanbod van woningen en dus zal de doorstroming moeten worden gestimuleerd en natuurlijk moet er worden gebouwd. Maar gaat dat ook gebeuren? En is dat genoeg?
We praten erover met specialisten die zich iedere dag beroepshalve in de overspannen markt bewegen. We gaan aan tafel (wat een uitgebreide lunchtafel is in het restaurant van Van der Valk Hotel in Nootdorp) met een groep ervaren makelaars die actief zijn in Den Haag en in de Haagse regio. Aangeschoven is ook projectontwikkelaar Martijn Lentze van 070 Vastgoed die de lokale marktleider is als het gaat om het transformaties van leegstaande kantoorgebouwen of scholen naar appartementen. Hij bevestigt : “De appartementen gaan inderdaad als warme broodjes.” Lentze verkoopt zo’n 6 woningen per maand, veelal afkomstig uit de verhuur. “Relatief kleine appartementen zijn het (de kleinste was 28 vierkante meter en is verkocht voor iets meer dan 2 ton) die helemaal af zijn. De markt daarvoor is enorm. Denk aan young professionals zonder auto die graag in het centrum willen wonen en prima uit de voeten kunnen met een kleine woning.” Toch zijn er voor deze uitdijende doelgroep nauwelijks betaalbare woningen te vinden. “Want voor een hypotheek van 3 ton, aldus Lentze :”is er al een jaarinkomen nodig van 65.000 euro.”
CONCURRENTIE
Normaal gesproken is het voorjaar het beste seizoen om je huis te verkopen. Ieder jaar in maart en april zien de makelaars het aanbod van woningen dan ook snel toenemen. “Nu” vertelt Irma Postma van Nelisse Makelaars, is daar hooguit nog maar een beetje sprake van. “En wat je vooral ziet is dat woningen in de prijsklasse van 4 en 5 ton enorm gewild zijn.” In het duurdere segment wordt het belangrijk gevonden dat de woning ‘helemaal af’ is, zodat die meteen betrokken kan worden. “Zeker voor expats is dat een groot voordeel, waarbij ook het energielabel steeds belangrijker wordt.” Marilene Castricum van DOEN Makelaars knikt instemmend en ziet ook een andere trend “Steeds meer jonge stellen verkopen hun beide woningen met het doel om in de stad een karakteristiek huis te vinden. Gevolg is wel dat als zo’n huis op de markt komt en er inderdaad niet al teveel aan verbouwd hoeft te worden, er een enorme concurrentie is.”
80 BEZICHTIGINGEN
Hoe is dat in de regio? Daar blijkt het deels anders toe te gaan, vertelt Robert Brandt van Hoogenraad NVM Makelaars in Rijswijk. “In Rijswijk is de markt sowieso iets rustiger, enorme overbiedingen maken we hier eigenlijk niet mee.” In de populaire wijk Leeuwendaal ziet hij de prijzen wel omhoog gaan. “Ik heb nu een huis aan de Regentesselaan met 135 vierkante meter woonoppervlak, in prima staat zonder overdreven luxe. Vijf jaar geleden was de vraagprijs 6 ton. Nu zal dezelfde woning voor meer dan 8 ton worden verkocht.” In Delft mag je de markt best overspannen noemen, stelt Martijn van Gulden van Van Gulden Makelaardij. “Op vrijwel iedere woning in en om het centrum van Delft krijg je als de prijs niet te hoog is, 60 of 70 bezichtigingen.” In het rustige Nootdorp wordt iedere woning tussen de 4 en de 6 ton voor zeker 10 procent meer verkocht, vertelt Arthur Kerkhof van Dijksman Makelaars. “En inderdaad, 80 bezichtigingen is tegenwoordig niet gek meer.” Residence Makelaars in Den Haag richt zich vooral op woningen uit het exclusieve segment. Daar wordt de crisis minder hard gevoeld, zegt eigenaar Dimitri Papaioanou. “Waarbij aangetekend is dat de prijzen wel degelijk gestegen zijn en zo ziet het er naar uit, ook zullen blijven stijgen.” Als sprekend voorbeeld noemt hij een herenhuis in het Statenkwartier die 5 jaar geleden voor een aanzienlijk lager bedrag werd verkocht dan nu.
GOEDKOPER
Is het dan makkelijker als je op zoek gaat naar een nieuwbouwwoning? Niet echt, want de gestegen bouwkosten en de hoge rente jagen de prijzen op, nog helemaal los van alle bezwaarprocedures die steeds sneller worden aangespannen en voor flinke vertraging kunnen zorgen. Daar komt bij dat de groep expats blijft groeien wat de druk op het schrale aanbod nog verder vergroot. Maxime Hendrickx van MHXog wijst er juist op hoe belangrijk nieuwbouw is. “Want alleen als er woningen worden toegevoegd aan het aanbod, komt de doorstroming op gang.” Het kan niet anders of de makelaars komen als gevolg van dit alles in een fikse concurrentiestrijd met elkaar terecht.
Hendrickx krijgt vaker dan voorheen de vraag of het niet iets goedkoper kan. “Ik denk nog steeds dat een makelaar van toegevoegde waarde is en daar dan ook een vergoeding tegenover dient te staan, maar ik begrijp het ook wel.” Castricum vindt het in zekere zin een voordeel. “Juist nu kan je als makelaar je toegevoegde waarde laten zien en voor de klant het verschil maken.” Postma :”Daarom is het belangrijk dat je als makelaar beschikt over een groot netwerk van tevreden klanten die jou hebben leren kennen en je vertrouwen.” Wat kun je als makelaar eigenlijk doen voor de klant in deze onrustige tijd? Castricum :”De klant meenemen in het verhaal, precies uitleggen waarom de markt er op deze manier uitziet. De markt zelf kun je uiteraard niet veranderen, maar dan gaat het er om wat de beste manier voor de klant is om daarmee om te gaan.” Lentze verwacht dat de markt voorlopig zo blijft. “Al is de rentestand daar natuurlijk van invloed op en dat is een beetje koffiedik kijken.” Schrijnend noemt hij het dat er steeds meer een tweedeling ontstaat, met aan de ene kant een groep jonge mensen die steeds achter het net vissen en een ‘lucky view’ die veelal met financiële hulp van de ouders wel in staat zijn om een eerste woning te kopen.
VERHUREN
Maatregelen die in het verleden door de overheid zijn genomen om de markt vlot te trekken, blijken achteraf steeds een averechts effect te hebben gehad. Van Gulden :”Neem de vrijstelling voor de starters. Ja, werd er gezegd, dan krijgen de starters een steuntje in de rug en wat gebeurde er, de huizenprijzen gingen meteen omhoog.” Overregulering” stelt Brandt :”Te vaak is er gekozen voor de korte termijn zonder na te denken over de economische gevolgen.” Postma denkt wel dat de woningmarkt de overheid nodig heeft om weer uit het slop te raken. “Zeker voor de mensen met een bescheiden beurs omdat het voor een projectontwikkelaar bijna niet meer is te doen om voor deze doelgroep te bouwen.” Papaioanou :” Ons kantoor beheert een aantal woningen voor beleggers. Er is een flinke groep kleinere beleggers die zegt, met de huidige regelgeving is het verhuren voor mij niet aantrekkelijk meer en dus ga ik verkopen. We zien wel dat de grotere beleggers de woningen wel aanhouden.”
Lentze :”Waar het om draait is dat er meer gebouwd moet worden. Er komen steeds meer mensen bij. De enige oplossing is nieuwe woningen bouwen, simpel. Maar kijk alleen in de Haagse binnenstad waar het zeker 10 jaar duurt voor een nieuwbouwproject van de grond komt, dat is toch eigenlijk van de zotte.” Wat daar nog bij komt, is dat nieuwe woningen voor een natuurlijke doorstroming zorgen. De oudere huiseigenaar blijft nu veelal in zijn te grote huis wonen omdat er in dezelfde buurt geen kleiner alternatief voor handen is. Om diezelfde reden zou het geldende splitsing verbod onmiddellijk moeten worden opgeheven.
Lentze pleit ervoor dat de overheid met de gemeente een prestatieafspraak maakt die hoe dan ook moet worden waargemaakt. “Dan komt er druk op te staan. Zeg maar tegen de gemeente, dit jaar moeten er zo en zoveel woningen worden toegevoegd, links of rechtsom.” En bezwaarprocedures zouden hier en daar wat korter kunnen. Lentze vertelt dat alleen in Den Haag al 3 stichtingen actief zijn die ieder plan, groot of klein, torpederen en op die manier steevast tijd te rekken.
Positief noemen de makelaars het dat de beide brancheorganisaties NVM en VBO veel met mensen uit de politiek aan tafel zitten om ze te vertellen waar de regelgeving in de praktijk toe leidt. “Dat doen ze heel goed” aldus Kerkhof. Sowieso is de overtuiging aan tafel dat de crisis alleen kan worden verholpen door samen te werken, met de lokale overheid, met de ontwikkelaars en met andere betrokkenen. Postma :”We mogen niet vergeten dat het hier gaat om mensen die willen wonen zoals ze zich dat ooit voor hadden gesteld en dat lukt nu niet. Het gaat niet om cijfers, het gaat om de manier waarop mensen willen leven. Daar moeten we ons sterk voor maken.”
