Eind vorig jaar werd Maxime Verhagen voor een derde termijn verkozen als voorzitter van Koninklijke Bouwend Nederland, de vereniging van bouw- en infrabedrijven. Met de Stikstofwet in het vooruitzicht en corona als realiteit kent de sector roerige tijden.
Vraag je Maxime Verhagen hoe het commerciële vastgoed er in zijn ogen momenteel voorstaat, dan is het antwoord: wisselend. Niet verrassend, want corona laat zo z’n sporen na. Hij legt het uit. ‘Winkels zitten in een heel moeilijke positie. De retailomzet lijkt terug te lopen. Waar we in 2018 en 2019 nog een forse groei zagen, was er het afgelopen jaar sprake van een behoorlijke krimp en de verwachting is dat dit ook het komende jaar het geval zal zijn. Die krimp zie je nu nog niet een-op-een vertaald naar de bouwsector, wat zijn oorzaak kan hebben in de laat-cyclische cijfers van de bouw – we lopen altijd twee, drie jaar achter op de economie. De bouwsector belandt later in crisis, maar we komen er ook later weer uit. Dat was bij de vorige crisis ook het geval.’
In tegenstelling tot winkels is er bij kantoren echter weinig tot niets te merken van stagnatie, vertelt Verhagen. ‘Er is nog nauwelijks leegstand. En het economisch perspectief na corona op de middellange termijn is sterk, ondanks dat mensen meer thuiswerken. Als we straks allemaal weer naar kantoor kunnen, zullen mensen weliswaar vaker thuis blijven werken, maar het kantoor heeft ook een sociale functie, dus alleen maar thuiswerken zal niet gebeuren. Bovendien zijn er ook aanpassingen nodig in de kantoorinrichting, met meer afstand en dus minder werkplekken op hetzelfde aantal vierkante meters. De bezettingsgraad van kantoren zal dan ook omlaaggaan, maar dat geldt niet voor het aantal vierkante meters. In de flexibele huurcontracten zie je wel een forse dip. De werknemers die voorheen gebruikmaakten van flexkantoren – voor de corona juist vanwege de flexibiliteit heel erg in trek – werken nu vanuit huis. En de huurcontracten zijn opgezegd.’
Laat-cyclisch
Inspelen op de twee, drie jaar later dat de bouw echt last krijgt van de crisis is lastig, vindt Maxime Verhagen. ‘Als je qua vraag een langetermijnverwachting hebt, lukt dat wel een beetje. Dankzij het huidige steunpakket vanuit de overheid is het consumentenvertrouwen heel redelijk. Door het dempende effect van het steunpakket valt het aantal faillissementen ook erg mee. Wat we bij de vorige crisis merkten is dat zodra die langer duurde dan verwacht, het consumentenvertrouwen inzakte. Investeringen en contracten werden uitgesteld. Mensen gingen zich afvragen of ze twee jaar later nog een baan hadden. Omdat niet duidelijk is hoelang de overheid dit steunpakket kan volhouden, kunnen we nog niet goed inschatten hoe dat dit keer loopt. Maar zolang ze steun bieden, worden veel schokken opgevangen.
‘Wat betreft kantoorruimte, denk ik – zoals ik al zei – niet dat de behoefte daaraan afneemt, wel is er misschien een grotere behoefte aan logistieke centra omdat mensen nog meer gewend zijn geraakt aan online bestellen. Straks gaan mensen wel weer naar winkels vanwege het sociale aspect, maar ze hebben ook het gemak van online bestellen ervaren. Heel veel effecten kun je nog niet goed overzien, waardoor je er wat minder makkelijk op kunt inspelen.’
Er moet dan ook vooral meer rekening worden gehouden met flexibiliteit, stelt Verhagen. ‘Alleen als we dat doen kunnen we meer op veranderende situaties als deze inspelen. De beste manier waarop dat kan is met nieuwbouw en transformatie. Zo willen gemeentes leegstaande winkels nu graag laten ombouwen tot woonruimtes. Als je van tevoren had geweten dat je die panden multifunctioneel wilde gebruiken, had je misschien anders gebouwd. Zodat je ze met minder kosten een andere bestemming had kunnen geven. En natuurlijk, multifunctioneel bouwen is duurder, maar kan voor een investeerder interessanter zijn omdat dit een investering op langere termijn betekent. Beleggers willen qua rendement toch meer langetermijnzekerheid.’
Multifunctionele inzetbaarheid
In al die vierkante meters vrijstaande retail ziet de voorzitter van Koninklijke Bouwend Nederland ook een kans. ‘We hebben in ons land nu al een tekort van ruim 330.000 woningen. En die kunnen niet allemaal nieuw worden gebouwd. De herontwikkeling van al die meters retail is dan een uitkomst. In de voorbereiding van de verkiezingen praten we met partijen over de woonagenda van de toekomst. Gemeentes willen in gesprek hoe je leegstand in winkelstraten voorkomt, hoe er herontwikkeling kan plaatsvinden. Als sector bouwen wij waar vraag is, maar we moeten een andere vraag gaan uitlokken, de retailsector in een andere richting krijgen. Dat het niet exact copy-paste is en winkelstraten overal hetzelfde zijn. Technisch kan heel veel. En in een omgeving waar groen, blauw en grijs samenkomen, kan het veel aantrekkelijker wonen, werken en recreëren zijn, dan tussen enkel betonnen kolossen Dergelijke multifunctionele inzetbaarheid vraagt misschien een hogere investering, maar levert de belegger op de lange termijn ook meer op.’
Conjunctuurproblematiek
Uit onderzoek van ABN Amro naar de effecten van corona op verschillende sectoren bleek dat 16 procent van de bedrijven in de bouwsector momenteel problemen heeft met de cashflow. Kanttekening van de onderzoekers: specifiek in deze sector lijkt de oorzaak niet corona te zijn, maar is dit andere conjunctuurproblematiek. Hoe ziet Maxime Verhagen dit? ‘Wij hebben vanaf het begin van de coronacrisis kunnen doorwerken. Ik heb meteen aan de bel getrokken om te laten vastleggen dat bouwen niet valt onder de samenkomst van meer dan drie personen. De manier waarop dat vervolgens gebeurde, moest wel door het RIVM worden goedgekeurd. Met alle belanghebbenden – bonden, coöperaties, ministeries, ingenieurs – hebben we direct een protocol opgesteld. Het RIVM heeft dat redelijk snel afgezegend, waardoor we als een van de weinige sectoren op dat punt geen last hebben gehad. We hebben de benodigde maatregelen getroffen, en ook tussentijds aangepast, waaronder ook maatregelen waardoor achter de voordeur kon worden gebouwd. Waar we wel last van hebben, is dat gemeenten vanwege tegenvallende inkomsten en extra uitgaven bezuinigen op het onderhoud van infrastructuur. 40 procent van de gemeentes besloot te bezuinigen. Tot slot is een aantal grote opdrachtgevers wel heel erg geraakt door de coronacrisis, en die stellen projecten uit, denk aan Schiphol en de horeca. Dat soort zaken helpt niet mee bij het op peil houden van de cashflow.’
Stikstofwet
Een ander heikel punt voor de sector is de Stikstofwet, die regelt dat de totale stikstofuitstoot flink omlaag moet. Om een vergunning te krijgen voor een project moeten bedrijven vooraf aantonen dat er geen toename van stikstofneerslag plaatsvindt in één van de beschermde natuurgebieden. Maxime Verhagen vindt dat de wet hoe dan ook aanvaard moet worden. ‘Dat is essentieel. Het is niet genoeg, maar het moet absoluut. Voor de bouwfase regelt deze wet een vrijstelling. Dus als de bouw een kantoor betreft dat in de gebruiksfase geen stikstof uitstoot, dat co2-neutraal is, dan komt er een vergunning. Maar zodra er bijvoorbeeld een logistiek centrum wordt gebouwd, dat extra autobewegingen oplevert en in de gebruiksfase dus juist extra stikstof oplevert, kan dat een reden zijn om geen vergunning te verlenen. Dus de vraag is: komt er alleen in de bouwfase stikstof vrij of ook in de gebruiksfase. We willen dat deze wet in ieder geval aanvaard wordt, maar er moet meer gebeuren: meer stikstofreductie en meer natuurherstel. Wat ons betreft zullen alle grote uitstoters – landbouw, verkeer en industrie – daar naar rato een bijdrage aan moeten leveren.’
Wat de bouw- en infrasector zelf kan verbeteren, weet Verhagen ook. ‘Ons streven is om in tien jaar emissiearm materieel te gaan gebruiken. Dus andere brandstof, klein materieel dat wel al elektrisch werkt. Maar dan moeten we wel met nutsbedrijven afspreken dat er een aansluiting is op de bouwplaats. Anders moet je alsnog een dieselgenerator aansluiten en dan los je niks op. Er zijn ook al oplossingen, alleen zijn die kostbaar. Zo maakt een bedrijf in Helmond generatoren die werken op mierenzuur, op basis waarvan vervolgens waterstof wordt gemaakt. Alleen kost één zo’n generator 190.000 euro, tegenover 20.000 euro voor een dieselgenerator. In bepaalde extra kwetsbare gebieden, en Haaglanden is daar één van, is een hogere investering natuurlijk pure noodzaak, ook vanuit maatschappelijk oogpunt. Want als je kijkt naar Natura 2000 gebieden en de duinen, dan kan er hier qua stikstof niet veel. Er zijn hier vrij weinig boeren die je kunt uitkopen.’ En Maxime Verhagen ziet meer mooie initiatieven. ‘Wij hebben De Groene Koers, waarbij bouw en infra volop inzetten om versneld emissie te reduceren. VolkerWessels werkt bijvoorbeeld al met stikstoffilters. Er worden elektrische graafmachines ontwikkeld. Ja, er zijn al veel mooi initiatieven.’
Maxime Verhagen
Maxime Verhagen begon zijn carrière in 1986 als gemeenteraadslid in de gemeente Oegstgeest. Vervolgens werd hij lid van het Europees Parlement alvorens in 1994 voor het CDA lid te worden van de Tweede Kamer. Hij was onder andere fractievoorzitter, minister van Buitenlandse Zaken, minister van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie en van eind 2010 tot en met 2012 vicepremier in het kabinet-Rutte I. In juli 2013 werd Maxime Verhagen verkozen als voorzitter van Koninklijke Bouwend Nederland. Ook is hij raadslid van de SER en lid van het dagelijks bestuur van VNO-NCW.
