De jurisprudentie versus de praktijk
Als de huurprijs van een bedrijfspand niet aansluit op de huurprijs in de omgeving dan kan een huurherziening aangevraagd worden. Om een nieuwe huurprijs vast te stellen moet gekeken worden naar de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfspanden ter plaatse. Mag er dan bij deze vergelijking een onderscheid gemaakt worden tussen panden met een andere bestemming, zoals bijvoorbeeld horeca- en winkelpanden?
Uit de jurisprudentie blijkt dat dat onderscheid niet wordt gemaakt. De bestemming is in beginsel niet relevant. Alleen blijkt in de praktijk dat er huurprijsverschillen zijn tussen deze type panden. Wat het verschil is, de oorzaak hiervan en hoe hiermee wordt omgegaan vragen we aan Leon Koning, advocaat vastgoedrecht bij GMW advocaten.
Waarom zijn in de praktijk de huurprijzen van horecapanden en winkelpanden eigenlijk afwijkend van elkaar en hoeveel verschilt het?
‘In een horecapand moet vaak veel meer geïnvesteerd worden. Naast de verschillende vergunningen die je moet hebben, moet je bijvoorbeeld een bar instaleren, toiletunits voor gasten realiseren en een keuken inrichten. Er gelden ook strengere geluidsnormen, wat betekent dat je vloeren en plafond moet isoleren. Het inrichten van een winkel levert in de regel veel minder investeringen op en dat uit zich in hogere huurprijzen. Het verschil in huurprijzen ligt gemiddeld tussen de 8 – 10% per vierkante meter, afhankelijk van waar het pand zich bevindt. Het verschil in huurprijs in de binnenstad van een grote stad zoals Den Haag is groter dan in een dorpskern. Ik moet hier wel aan toevoegen dat er een paar plekken in Nederland zijn die een uitzondering op de regel vormen, bijvoorbeeld in het centrum van Amsterdam zijn de huurprijzen juist hoger voor horecapanden.’
Zou je als verhuurder van zo’n pand dan zeggen: ik heb liever een winkel dan horeca in mijn pand?
‘Ja, ik kan me voorstellen dat een verhuurder dat zou zeggen. In sommige gevallen zie je dat een bestemmingsplan dit niet toelaat en heeft het pand uitsluitend een horecabestemming. In Den Haag geldt dat bijvoorbeeld voor veel panden aan het Plein en de Grote Markt. Een andere mogelijkheid is dat de verhuurder een brouwerij is. Een eigenaar zoals Heineken of Grolsch heeft minder interesse in het verhuren van winkelruimte. Zij willen juist graag horeca exploiteren zodat ze hun eigen producten kunnen verkopen’
Als deze panden in de praktijk niet echt met elkaar te vergelijken zijn, is het arrest (1985) van de Hoge Raad dan niet achterhaald?
‘Goeie vraag. De Hoge Raad heeft in 1985, kort gezegd, bepaald dat gekeken moet naar de oppervlakte en de breedte van de gevel etc. De Hoge Raad oordeelde toen dat geen rol toekomt aan de contractuele bestemming. Je kan daarmee zeggen dat het dus achterhaald is. Alleen is de mening daarover nog verdeeld, en zijn rechters dat met mij veelal nog niet eens. Je ziet nu wel af en toe dat rechters een specifieke Horeca-taxatiedeskundige aanwijzen om een horecapand te taxeren.’
Wanneer kan dit veranderen?
‘Als er een dossier komt waarvan de cliënt zegt ja, vecht maar door tot de Hoge Raad. In de praktijk zien we dat veel zaken tussen een verhuurder en huurder (uiteindelijk) geregeld worden of zaken in eerste aanleg, dus een zaak bij de rechtbank. Vaak worden dan door beide partijen taxaties van deskundigen overgelegd, en stelt de rechter een (derde) onafhankelijk deskundige aan die een taxatie uitvoert. De rechter doet o.b.v. de taxatie dan een uitspraak. Heb je een cliënt die het met de uitspraak van de rechter niet eens is omdat hij/zij de taxatie en vastgestelde huurprijs te hoog of juist te laag vindt, dan kan hij of zij in hoger beroep of uiteindelijk in cassatie bij de Hoge Raad. Die zaken zijn er op dit moment niet of nauwelijks.
Als er dan geen zaken zijn hoe komt het dat dit nu zo leeft?
‘Je ziet op het moment vooral taxateurs, stadsbestuur en deskundigen zich uitlaten over de huurherzieningsmogelijkheid. Veel huurders vragen op dit moment om een (tijdelijk) lagere huurprijs, mede gedreven door de lagere omzetten in zowel de horeca als de detailhandel als gevolg van de Corona-crisis.
Dus huurherziening aanvragen kan ook aan Corona-crisis zijn gerelateerd?
‘Er bestaat zeker een samenhang. Als je om een huurprijs herziening vraagt dan wil je dat deze op de laagst mogelijke prijs wordt vastgesteld. Het is voor horecaondernemers het meest gunstig als hun huurpand met alleen horecapanden en dus niet met winkelpanden in de omgeving wordt vergeleken.
Overigens zie je in de afgelopen “Corona-periode” dat er in de rechtspraak vooral (tijdelijke) huurkorting wordt verleend. Er wordt dan vooral gekeken naar de omzetderving. Daaruit volgt een verdeling om samen de lasten te dragen. Twee weken geleden heeft het hof van Amsterdam weer een andere maatstaf aangebracht en wordt nu ook de tegemoetkoming vaste lasten (TVL) meegenomen. De rechtspraak blijft zich over de “Corona-huurkorting” blijft zich ontwikkelen. Maar dat is een ander onderwerp.
Wie kan huurherziening aanvragen en wanneer?
‘Zowel de huurder als de verhuurder kan een huurherziening aanvragen aan het einde van de eerste termijn of na verloop van vijf jaren nadat de huurprijs voor het laatst werd vastgesteld. Bij een verzoek tot huurherziening wordt er vaak gedacht dat dit alleen een recht is van de huurder die graag een lagere huurprijs wenst, maar dit recht heeft dus ook de verhuurder. Een verhuurder die ooit een hele lage huurprijs is overeengekomen en nu ziet dat de huurprijzen door het dak gaan, kan vragen om een marktconforme huur aan de huurder. Het gebeurt niet zo heel vaak omdat in de regel een verhuurder heel goed weet wat zijn of haar pand waard is.’ Overigens komen huurherzieningsverzoeken niet vaak voor de rechter. Als huurder en verhuurder is een goede (huur)relatie immers van belang. Je moet weer met elkaar door één deur.
Curriculum Vitae
Naam: Leon Koning
Geboren in: Groningen
Geboortedatum: 17 januari 1990
Woonplaats: Leiden
Advocatenkantoor: GMW advocaten
Functie: Advocaat
Bachelor: Universiteit Groningen: Rechtsgeleerdheid
Master: Universiteit Leiden: Ondernemersrecht
