Het ontwikkelen van vastgoed is in de huidige tijd een behoorlijke uitdaging. Want waar er een paar jaar geleden nog flink geïnvesteerd werd in lopende bouwprojecten, zo liggen veel projecten momenteel stil. Behalve voor ontwikkelende belegger RE:BORN. Dat komt door een uniek concept dat hen wapent tegen de grillen van de vastgoedmarkt, maar ook voorbereid op de toekomst: duurzaam en functievrij bouwen, waarbij hergebruik de boventoon zingt. Juist deze risico verlagende aspecten zijn aantrekkelijk voor een financier. RE:BORN heeft een uitvoerige partnership met PROPERTY & FINANCE, dat als financieringsspecialist kennis deelt, samen denkt in oplossingen en flexibel beweegt met alle mogelijkheden.
Het is een druilerige ochtend in april, met een lente die er dit jaar niet echt toe doet, als de heren van RE:BORN en PROPERTY & FINANCE elkaar spreken. Zoals ze altijd doen als ze van ideeën willen wisselen over lopende projecten. Want vastgoed (her)ontwikkelen en datzelfde vastgoed financieren, is een hechte partnership met de natuurlijke afwisseling van de nodige humor en uitvoerige overleggen die, naar eigen zeggen, vaker voorkomen dan in een huiselijke kring. Want je moet elkaar vertrouwen en op elkaar kunnen bouwen zoals grond en aannemer dat doen. Dat Piet-Hein Wellink en Mark Hettinga van PROPERTY & FINANCE, bijna meer over RE:BORN kunnen vertellen dan de heren van RE:BORN zelf, bewijst deze hechte band des te meer. Een prachtig decor van een 17e eeuws grachtenpand in de Haagse binnenstad, waar PROPERTY & FINANCE kantoor houdt, toont de zwijgende samenwerking tussen oude en nieuwe gebouwen.
De geboorte van RE:BORN
Niel Slob en Saman Mohammadi bedachten als studenten in 2008 een vernieuwend concept: vastgoed dat functievrij wordt gebouwd, zodat de mogelijkheden feitelijk eindeloos zijn. Een gebouw dat zich continu kan aanpassen aan nieuwe functies. Flexibel zijn in permanente transitie is waar het om gaat. Na enkele jaren ervaring op te hebben gedaan in de praktijk startten ze in 2015 samen met Raouf Jarmo RE:BORN Real Estate.
“We ontwikkelen volgens onze 3D kernwaarden: dynamisch, dierbaar en duurzaam,” vertelt Slob. “Dynamisch, want onze gebouwen zijn makkelijk aan te passen aan verandering. Dierbaar, omdat RE:BORN gebouwen tot mooie plekken met een sociaal maatschappelijke betekenis maakt. Duurzaam door onze gebouwen circulair, energieneutraal en natuurinclusief te maken. Hiermee maken we 3E impact, dus zowel economisch, emotioneel als ecologisch.”
Afgelopen 15 jaar ontwikkelden de heren op die manier zeker 240.000 vierkante meter aan binnenstedelijk vastgoed. Dat is eigenlijk te immens om voor te stellen, maar dat staat ongeveer gelijk aan 2000 huizen. De projecten besloegen bijvoorbeeld oude gebouwen die weer compleet als nieuw zijn gemaakt, met oude versieringen en al, maar ook compleet nieuwe panden die werden omgetoverd tot kantoren, hotels, woningen of scholen. Mohammadi: “Leegstaande gebouwen worden opgekocht, herontwikkeld en vastgehouden als belegging, op de lange termijn bewijzen onze gebouwen hun waarde.”
Herontwikkeling Seaview Scheveningen VOOR
Nee, is geen antwoord
Eind 2017 ontmoet Hettinga ‘de mannen van RE:BORN’, toen nog als accountmanager bij de Rabobank, waarbij ze hem opvallen door hun frisse kijk op de ontwikkeling van vastgoed en de al decennia oude problemen. Hettinga ging met de casus de hele bank door, maar ving uiteindelijk bot. En daar ligt nu precies de kracht van niet alleen Hettinga, maar van het hele team van PROPERTY & FINANCE. Nee is geen antwoord, altijd opzoek naar de financieringsoplossing. “Ik geloofde toen al in de visie van RE:BORN. In die tussentijd zijn ze enorm gegroeid. Binnen de organisatie van de Rabobank legde ik de eerste lijntjes om dit concept financierbaar te maken. Ondertussen volgde ik ze op voet, en niet veel later, in 2018, zijn we opnieuw aan de gang gegaan en dat was succesvol tot de dag van vandaag door hun visie te vertalen en te matchen met de visie van de bank. De Rabobank is nu de huisbank van RE:BORN.”
“Maatwerk is meer dan alleen de voorwaarden en condities van een financiering”
Gedurfd, revolutionair en toekomstgericht
RE:BORN is een professionele vastgoedinvesteerder en behoort daarmee tot de ideale partner van PROPERTY & FINANCE, aldus Wellink en Hettinga: gedurfd, revolutionair en toekomstgericht. “Een financier moet je meekrijgen in het proces, om te snappen hoe de ontwikkelaar denkt. Daar zijn wij voor,” vertelt Hettinga. “Onze expertise richt zich puur op vastgoedfinancieringen, bedoeld voor de professionele markt. Wij spreken dus twee talen. Die van de ontwikkelaar en die van de bank en leggen daar die verbinding.”
Het grote netwerk van PROPERTY & FINANCE helpt RE:BORN in het zadel. Want verbonden worden met een grote bank, vraagt om geduld, een waterdicht plan en iemand die de weg weet. RE:BORN heeft misschien een klein Haags kantoor als partner gekozen, hun reikwijdte is groot. PROPERTY & FINANCE heeft in 2022 geadviseerd bij een kleine EUR 300 miljoen aan financieringen en behoort tot de top 5 debt advisors van Nederland, waarin zij kennispartner zijn van grote beleggingsfinancieringen, zeer complexe ontwikkelingen en intensieve transformaties binnen de wereld van vastgoed, maar wel altijd toegespitst op de situatie. “Het leveren van maatwerk is nog veel belangrijker dan de voorwaarden of inhoud van een financiering. Want dat bepaalt het verdere verloop van de partnership met de bank.”
Dat de huidige vastgoedmarkt in een impasse verkeert, maakt banken huiverig. Hettinga vertelt dat traditionele banken kritischer worden in wat ze wel en wat ze niet doen, wat voor gevolg heeft dat bepaalde projecten wel of niet kunnen. “Dat betekent dat bepaalde assetclasses minder of juist meer interessant worden. RE:BORN kan daar dus perfect tussen laveren door hun flexibiliteit in het functievrij bouwen.”
Intensief samenwerken
De ogen van Raouf Jarmo, lichten op als het gaat om de projecten Walden in het zeeheldenkwartier in Den Haag en Seaview in Scheveningen: “Walden was een verouderd kantoorgebouw. Het werd omgetoverd tot een functievrij gebouw en is vorig jaar opgeleverd. Hier heeft huurder Bizstay zich gevestigd waardoor we bovendien 30 woningen konden teruggeven op andere plekken in de stad. . Wat eerst oud, niet gebruikt vastgoed was, doet er nu toe.”
Scheveningen, dé plek waar zonliefhebbers struinen over de boulevard, heeft er volgend jaar ook een nieuwe parel bij: het gebouw Seaview. Jarmo. “Met zowel de bank, met behulp van PROPERTY & FINANCE, als onze West-Friese investeerders is het ook in deze markt gelukt de bouw en beleggingsfinanciering te volbrengen. Ook dit verouderde kantoorgebouw wordt herontwikkeld tot een dynamisch, dierbaar en duurzaam gebouw met als eerste gebruik 66 appartementen die zeker twee decennia worden geëxploiteerd door Yays.”
Jarmo houdt veel contact met Hettinga. PROPERTY & FINANCE fungeert namelijk niet alleen als adviseur, maar ook als helpende hand door de ontwikkelfase, bouwfase en beleggingfase heen. “Aan de voorkant wordt direct gekeken wat traditioneel te financieren is,” vertelt Hettinga. “Wat is optimaal voor RE:BORN? We kijken naar de rente, voorwaarden en of de visie van de bank bij hen past. Echt die verbinding opzoeken, anders verbind je je aan de verkeerde bank.” Wellink vult aan: “Een intensieve en goede samenwerking tussen RE:BORN en ons is onontbeerlijk in dit geheel. Je moet elkaars DNA hebben.”
De wereld is altijd aan verandering onderhevig. De mallemolen van de vastgoedmarkt, economische tendensen en grillen van de financiële wereld zullen altijd blijven bestaan. Maar de experts van PROPERTY & FINANCE en RE:BORN zweven er met sierlijke flexibiliteit die hun positie biedt overheen. Dat is bouwen voor de toekomst. Duurzaam en verantwoord, maar vooral toegespitst op de wens van de maatschappij. Want zoals de mannen van RE:BORN en PROPERTY & FINANCE het zelf al zeggen: verandering is de enige constante.
Voor meer informatie:
