COLUMN, Michaël Lentze, Notaris en Registermediator, Ellens & Lentze
Mevrouw Van Berkel loopt al tegen de tachtig, maar ze is nog helder van geest en woont zelfstandig. Ze heeft drie zonen. Knappe jongens. Twee zijn zeer succesvol; alleen de oudste heeft sinds zijn scheiding wat tegenslag. Hij is naast zijn gezin ook zijn huis kwijt geraakt en ziet zijn schulden steeds verder oplopen. Gelukkig kon hij zijn moeder er snel van overtuigen hem haar tweede huis voor een vriendelijke prijs te verkopen. Dat appartement gebruikte ze toch al lang niet meer. Meer dan 2 ton kreeg hij niet aan hypotheek en mevrouw Van Berkel vond het prima.
Verschil tussen waarde en koopprijs
En dan zitten mevrouw Van Berkel en haar oudste zoon in ons kantoor. Het is duidelijk dat hij haast heeft. Zij zit rustig en vriendelijk glimlachend naast hem. We leggen uit dat de verkoop van een pand tegen een te lage prijs heel aardig is maar ook verstrekkende gevolgen kan hebben. Na een kort onderzoek blijkt het pand 3 ton waard te zijn. Er is dus een verschil van 1 ton. Een verschil dat zowel voor de andere zoons als voor de belastingdienst interessant kan zijn. Overdrachtsbelasting wordt geheven over de koopsom of de werkelijke waarde, in ieder geval over de hoogste van deze twee. Hiermee zou dus al overdrachtsbelasting over 3 ton verschuldigd zijn. Verder kan het verschil van een ton als een schenking gezien worden. En over een schenking moet schenkbelasting betaald worden. Bovendien is er zo, als mevrouw Van Berkel overlijdt, sprake van een oneerlijke verdeling. Wil zij dat wel? Misschien beseft zij niet dat zij haar andere zoons op deze manier benadeelt? Om een familieruzie na haar dood te voorkomen, nemen we mevrouw Van Berkel even apart.
Ruzie of rust?
In een een-op-eengesprek proberen we te achterhalen wat mevrouw zelf wil. We lopen rustig alle scenario’s door en bespreken de mogelijke gevolgen daarvan. Er zijn twee te verwachten reacties. Of mevrouw Van Berkel vindt het allemaal wel best. Haar oudste zoon heeft het niet gemakkelijk gehad de laatste jaren en hij moet toch ergens wonen? Bovendien zorgt hij voor haar en brengen ze samen veel tijd door. Die andere twee hebben een fantastische carrière. Die redden zich wel! Of mevrouw Van Berkel wil dat alle kinderen gelijk worden behandeld en dat bij haar overlijden alles wordt gelijkgestrokken.
Familiehuis – familiebesluit
Mevrouw Van Berkel en haar oudste zoon besluiten toch de reële koopsom in te zetten. Het verschil tussen de koopsom en zijn hypotheek is zijn schuld aan haar. Hij betaalt haar een normale rente en lost ook af. Hierdoor kan hij de te betalen rente aftrekken voor de inkomstenbelasting. Na haar overlijden wordt de restantschuld met de erfenis verrekend. Zo krijgen alle drie de kinderen uiteindelijk een even groot deel.
Een pand tegen een te lage prijs overdragen aan familie kan voor onaangename verrassingen zorgen door de schenkbelasting en stevige familieruzies. Hoe aardig het ook is bedoeld. Maak daarom duidelijke en transparante afspraken en leg dit goed vast. Juist met familie en vrienden. Bel ons als u meer wilt weten!
