COLUMN
Esther Sonneveld en Renee Janus
advocaten bij Severijn Hulshof
WKO-installaties zijn een duurzame manier om woonruimte te verwarmen. Deze installaties zijn met name duur in aanschaf en onderhoud, terwijl daar (relatief) lage energiekosten tegenover staan. De kosten zitten vooral in kapitaal- en onderhoudskosten.
De Hoge Raad overweegt in het arrest van 21 januari 2022 dat de WKO-installatie een onroerende aanhorigheid is, omdat het fysiek verbonden is met het gehuurde en behoort tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van elk appartement in dat gebouw. Het gevolg hiervan is dat de verhuurder zowel de kapitaals- als de onderhoudslasten van de WKO-installatie niet als servicekosten naast de kale huurprijs bij huurders in rekening kan brengen.
Het ging hier om een verhuurder van appartementen in een gebouw dat volledig werd verwarmd middels een WKO-installatie. De verhuurder bracht de kapitaal- en onderhoudskosten van deze installatie als servicekosten in rekening bij huurders. Huurders meenden dat niet te moeten betalen, omdat een deel daarvan zag op de kapitaals- en onderhoudskosten van de WKO-installatie. Huurders waren van mening dat dit in de kale huurprijs was inbegrepen, omdat een WKO-installatie een onroerende aanhorigheid is. De kosten hiervoor via servicekosten bij de huurders neerleggen, is dan niet toegestaan. De Hoge Raad gaf huurders hierin dus gelijk.
Dit betekent dat verhuurders de (onderhouds)kosten voor de WKO-installatie niet via de servicekosten, maar via de kale huurprijs bij de huurder in rekening moeten brengen. Verhuurders van sociale huurwoningen lopen in dat geval aan tegen de beperking van het woningwaarderingsstelsel. Dat biedt immers geen ruimte om deze kosten in rekening te brengen naast de maximaal redelijke huurprijs. Voor verhuurders die nog niet de maximaal redelijke huurprijs vragen, kan dit mogelijkheden bieden.
De Hoge Raad heeft erkend dat dit nadelige gevolgen kan hebben voor (sociale) verhuurders, maar geeft aan dat het aan de wetgever is om daar een oplossing voor te vinden.
De wetgever onderkende dit probleem al in 2018; het Besluit servicekosten lag toen ter consultatie. Bij inwerkingtreding van dit besluit zou de productie van levering van warmte niet langer als onderdeel van het gehuurde worden gezien, waardoor verhuurders de kapitaals- en onderhoudskosten wel via de servicekosten kunnen doorberekenen aan huurders. Het wetgevingsproces lijkt echter stil te liggen.
Het is te hopen dat het wetgevingsproces snel wordt opgepakt, aangezien het onwenselijk is dat de warmtetransitie via WKO-installaties wordt belemmerd.
