COLUMN | Jelle Baak
Wet waardering onroerende zaken (afgekort Wet WOZ) is als
wet in 1994 aangenomen. De WOZ regelt de waardering van
alle onroerende zaken in Nederland. De WOZ-waarde
vertegenwoordigt de geschatte marktwaarde.
De WOZ-waarde wordt door de gemeente vastgesteld. Deze
geeft daarvoor ieder jaar een beschikking af. De WOZ die voor
het belastingjaar geldt heeft als peildatum 1 januari van het
voorafgaande jaar. De WOZ-waarde wordt gebruikt voor veel
verschillende belastingen:
- de onroerende zaak
belasting, voor gemeente en
waterschapsbelasting; - de Inkomstenbelasting ,
voor het eigen
woningforfait, de box 3
waardering en als
ondernemer bij afschrijving
op gebouwen; - de Vennootschapsbelasting,
voor afschrijving op
gebouwen; - de erf- en schenkbelasting ,
voor de waarde bij erven,
schenken of het bepalen van vruchtgebruik
Ook banken gebruiken de
WOZ-waarde bij hypothecaire leningen, bijvoorbeeld voor
aanpassing van het rentetarief.
En niet te vergeten: de WOZ-waarde weegt zwaar in het
zogenaamde woningwaarderingstelsel (WWS). De WWS is het
puntenstelsel waarmee de huur van huurwoningen wordt
vastgesteld.
Er hangt dus veel af van de WOZ-waarde. De gemeente heeft
taxateurs in dienst, die de waarde mede aan de hand van
verkoopprijzen van vergelijkbare objecten moeten bepalen. Voor
niet-woningen zijn er ook andere waardebepalingsmethoden.
Daar er jaarlijks meer dan 8 miljoen WOZ-objecten getaxeerd
moeten worden, zal de WOZ-waarde niet in alle gevallen exact
kloppen. In ongeveer 4% van de gevallen dient de eigenaar een
bezwaar in. In de meeste gevallen wordt de taxatie bestreden
omdat deze te hoog zou zijn. Maar sinds de WOZ-waarde in de
huurprijs meetelt zijn er ook eigenaren die bezwaar maken tegen te lage waarde. Bezwaar tegen de WOZ-waarde moet worden
gemaakt binnen 6 weken na de datum van de aanslag. Daarna
kan het alleen nog als het een rol speelt in een erfenis.
Was de gemiddelde verkoopprijs van een woning in 2010 nog €
239.530, in juli van dit jaar lag deze al op € 457.320, een stijging
van meer dan 90%! Mooi zal u denken, maar dan heeft u het
mooi mis! Want alle belastingen die aan de WOZ-waarde zijn
gekoppeld stijgen daardoor ook. Een goed voorbeeld is een box 3 vastgoedbelegger uit onze praktijk. Bij gelijkblijvende beleggingsportefeuille, huuropbrengst en vastgoedfinanciering zijn de aanslagen Inkomstenbelasting over box 3 de laatste jaren:
2021 € 18.259
2022 € 38.216
2023 € 224.839
In drie jaar een exorbitante stijging van meer dan 1200% derhalve! Door de WOZ de KLOZ!
Denk dus goed na over de waardering van uw vastgoed en maak
tijdig bezwaar tegen de WOZ-aanslag als daar aanleiding toe is.
Laat eventueel taxeren. Verder moet bedacht worden dat in de
aangifte Inkomstenbelasting box 3 mag worden afgeweken van
de WOZ-waarde, als de werkelijke waarde 10% of meer verschilt.
Pas bij verhuurde woningen de leegwaarderatio toe en de
vermindering voor ongesplitste verhuureenheden en erfpacht.
Voor ander vastgoed, zoals kantoren, winkels, garages en
bedrijfsruimten mogen andere waarderingsregels worden
toegepast, net als bij kamerverhuur panden. Dat kan aanzienlijk
schelen in de belasting!
Dan heb ik het nog niet eens gehad over de villataks, daarover
een volgende keer.
Zorg dat u niet meer dan nodig door de WOZ de KLOZ wordt!
