De Binckhorst is al geruime tijd een wijk in ontwikkeling. Het gebied kan, door de implementatie van de nieuwe omgevingswet in 2021, ook een goede blauwdruk vormen voor toekomstige stedenbouw in de regio. De combinatie van wonen en werken, de distributie van voedsel naar het centrum en de stijging van het aantal inwoners, allemaal kwesties waar Haagse ondernemers in zakelijk vastgoed mee te maken hebben.
De toekomst van de Binckhorst
In de boardroom van het sfeervolle café restaurant Capriole, nemen de genodigden voor het ronde tafelgesprek over de stand van zaken in het zakelijk vastgoed één voor één plaats. De heren kennen elkaar uit het vak en wisselen dan ook ontspannen zakelijke en persoonlijke nieuwtjes uit terwijl de koffie wordt geschonken. Loek van der Kroft van Frisia Makelaars neemt als eerste het woord: “Ik zie de Binckhorst echt als toekomstige deelgemeente waar de gemeente Den Haag de verplichting heeft om de juiste balans te vinden tussen wonen, werken en retail.”
Brian Beers van COG Makelaars: “Inderdaad, de Binckhorst gaat een belangrijke buurt worden. Het bewijs hiervoor is voor mij het feit dat het hoofdbureau van politie gaat verhuizen en hier in 2023 wil neerstrijken. De bereikbaarheid van de Binckhorst met het openbaar vervoer, dat is iets waar de gemeente écht werk van moet gaan maken, dat is nu duidelijk de zwakke schakel als het om de aantrekkingskracht van het bedrijfsleven gaat.” Marcel Leeflang van Cushman & Wakefield geeft aan dat de komst van de nieuwe omgevingswet het werken voor zowel ambtenaren als makelaars een andere dynamiek geeft: “Door de nieuwe omgevingswet heeft ondermeer de markt meer flexibiliteit gekregen. Het profiel voor een buurt is dus minder in beton gegoten dan voorheen, waardoor er meer ruimte is voor initiatieven. Het verbeteren van de OV-bereikbaarheid zal naar mijn mening bepalend zijn voor het succes van het primaat werken in grote gedeelten van de Binckhorst.” Volgens Jeroen Steenbergen van Nadorp Bedrijfsmakelaars gaat het OV er zeker komen, daar hebben de werk- en stuurgroepen over vergaderd: “Die tram, die komt er en het initiatief de Stad-Makers zorgt voor een extra boost in de buurt. Ook weet ik zeker dat de markt de vrijheid die ze van de gemeente krijgt oppakt. Mijn zorgen gaan vooral uit naar de coördinatie tussen de verschillende belangenpartijen in de regio. Dáár moet de gemeente veel meer aandacht aan besteden.Kijk bijvoorbeeld naar duurzaamheid. Wij kijken hier uit over een mooie trekvaart, De Haagvliet. Dat water kun je
natuurlijk prima gebruiken om toekomstige woningen mee te verwarmen of om de toiletten mee door te trekken. Maar komen er meer woningen langs het water in de laatste plannen? Neen. Dat vind ik echt eeuwig zonde en zelfs een gemiste kans.’”
Cityhub
Luc de Smalen van ROB-SWART Bedrijfshuisvesting vraagt zich hardop af of wonen en werken wel samengaat in de Binckhorst, in de plannen zoals die er nu liggen: “Ik krijg veel aanvragen van bedrijven die graag op de Binckhorst zouden
willen zitten. Dus naar mijn mening moet er goed geke-ken worden naar welke bedrijvigheid past bij de combinatie met wonen. Kantoren en woningen zullen wel goed samengaan, maar als er geluids- en stankoverlast bij komt kijken, dan krijg je uiteraard gedoe met bewoners. Daarnaast zie ik de Binckhorst ook als belangrijke cityhub; een lokatie van waaruit de distributie van goederen, uiteraard met elektrisch vervoer, naar het centrum zal plaatsvinden. Ook zie ik een beweging van bedrijven die het centrum te druk vinden worden voor hun activiteiten, zoals onlangs een veilinghuis, en die een extra locatie (hub) zullen openen aan de rand van Den Haag om de binnenstad te ontlasten.”
Steenbergen is het met De Smalen eens: “Klopt, ik krijg de laatste tijd ook aanvragen van bedrijven die graag de kelders in de Binckhorst en andere plekken dicht op het centrum, zouden willen ombouwen tot distributiecentra om zo de binnenstad te kunnen bevoorraden.”
Verzamelgebouwen
Een mooi voorbeeld van een verzamelgebouw is een van de voortrekkers in de Binckhorst: De Caballero fabriek. Maar die zit al vol, merkt Van der Kroft terecht op, om er aan toe te voegen dat volgens hem verzamelgebouwen, zoals de Titaan, als werkplek de toekomst hebben. Roel Lamb van CBRE constateert een nijpend tekort aan kantoren van rond de 5.000 m2 op de Binckhorst ontstaan: “Als ik voor klanten de Haagse regio inventariseer, dan neem ik de Binckhorst mee. Ik merk daardoor dat de nog beschikbare locaties van 5.000 m2 echt zijn verouderd. In mijn ogen is het daarom belangrijk dat er een aantal van deze panden gerealiseerd wordt, desnoods gestapeld, zodat gebruikers een bredere keuze hebben dan enkel (verouderde) verzamelgebouwen. We moeten opletten dat er een juiste balans gevonden wordt en dat we straks niet opge-scheept zitten met een buurt met alleen woontorens omdat de grondopbrengst zo hoog mogelijk moet zijn.”
Metropool regio
Als experts in het zakelijk vastgoed krijgen de heren in de praktijk ook te maken met de dynamiek die moderne steden in een steeds sneller veranderende wereld typeert. Volgens Van der Kroft moet de gedachte van Den Haag als onderdeel van een metropool regio een nog prominentere plek innemen op de agenda van stadsplanners. Hiervoor moet dus rekening gehouden worden met alle aspecten die voor een metropool belangrijk zijn, Brian Beers: “Het vinden van goede, talentvolle en gekwalificeerde mensen wordt steeds moeilijker. Hierbij speelt de locatie een steeds belangrijkere rol. Het hebben van goede huisvesting op een dynamisch goed bereikbare plek en waar ook wat te doen is, zoals de Binckhorst, wordt voor bedrijven daarom steeds belangrijker.” Volgens Marcel Leeflang hoort bij een moderne metropool ook een 24/7 dynamiek die een gemeente met het juiste beleid kan creëren, terwijl Jeroen Steenbergen benadrukt dat je ook over de grenzen moet kijken naar hoe andere steden het doen, zoals Kopenhagen: “Op zakenlijk stedentrips zie ik veel voorbeelden die Den Haag zou kunnen overnemen. Ik denk dat steden, zeker binnen Europa, veel meer verbintenissen met elkaar zouden moeten aangaan. Door die culturele verbanden, tussen landen, steden en regio’s, kun je beter in kaart brengen wat er precies nodig is om bijvoorbeeld bevolkingsgroei in goede banen te leiden, hoe je het beste een modern stadshart bevoorraad en hoe mensen dichter bij hun werk kunnen wonen.”
Eerst duidelijk profileren, dan aan de slag
Over één ding zijn de heren het eens: de profilering door de gemeente is erg belangrijk, wil je als metropool een succes worden.
Roel Lamb: “De gemeente heeft de regie in mijn optiek te veel losgelaten, de markt zijn werk laten doen is één ding maar er ontstaan naar mijn mening nu teveel losse eindjes, waardoor ik vrees dat het succes van het gebied als geheel in gevaar komt. De ambtenarij mag veel meer bij ons aankloppen, want wij delen als sector namelijk graag onze expertise, daar wordt op dit moment écht te weinig gebruik van gemaakt.” Ook Jeroen Steenbergen maakt zich zorgen: “De bouwwoede van de heer Revis (Boudewijn Revis, wethouder Stadsontwikkeling – red.) baart mij zorgen. Er zijn nog meer belangrijke gebieden naast de Binckhorst die aandacht verdienen. Ik zie nu het kwalitatieve aanbod van kantoren in Den Haag teruglopen waardoor de kans bestaat dat je op leegstandspercentages gaat uitkomen onder niveaus die aanvaardbaar zijn. Er zijn prima bedrijven, met internationale ervaring, die stadsplanningen kunnen maken. Die moet je als overheid inschakelen, want zij hebben simpelweg meer ervaring in het creëren en bewaken van de juiste balans in steden. Erg jammer dat Boudewijn Revis geen tijd had om aan te schuiven vanochtend.” De andere heren sluiten zich hier bij aan, Loek van der Kroft: “Wij worden als beroepsgroep op de hoogte gesteld van de gemeentelijke plannen maar zouden veel liever in een vroeg stadium willen meedenken.”
