COLUMN | Jelle Baak
Er zijn veel ondernemers die als onderdeel van hun pensioenvoorziening hebben belegd in verhuurde woningen. Dit biedt immers een zeker inkomen uit met de inflatie mee stijgende huuropbrengsten. Het is echter niet voor het eerst, en zeker niet voor het laatst, dat lange termijn beslissingen door overheidsmaatregelen worden doorkruist. Want in een paar jaar tijd is het speelveld van woningbeleggers compleet op zijn kop gezet.
De overheid zag dat er soms misstanden waren bij verhuur van woningen en kwam met een aantal maatregelen.
Het begon met de Wet Goed Verhuurderschap: gedragsregels en verplichtingen voor verhuurders en een grote rol voor gemeenten om naleving in lokale regels op te nemen en te controleren, vergunningen uit te geven en boetes op te leggen.
Toen kwam minister Hugo de Jonge van o.a. Wonen met de Wet Betaalbare huur, waarin de middenhuur aan banden wordt gelegd. Al moet de Eerste Kamer nog goedkeuring aan dit wetsvoorstel geven, toch is er al de nodige onrust door ontstaan. Nieuwe huurcontracten die voorheen vrije sector waren vallen hier vanaf 1 juli a.s. onder. Met name huren boven 880 euro per maand worden gereguleerd volgens het puntenstelsel, net als onder deze grens. Er komt dan een maximum huur van 1.123 euro per maand. Volgens de belangenvereniging Vastgoed Belang kost dit beleggers € 900 miljoen aan huurinkomsten.
Ook tijdelijke huurcontracten worden verboden, behalve voor expats en buitenlandse studenten.
Verhuurders hangt verder een uitspraak van de Hoge Raad boven het hoofd, waarin mogelijk jarenlang toegepaste contractuele huurverhogingen in de vrije sector in strijd worden verklaard met Europees recht. Volgens de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN) kan het ertoe leiden dat verhuurders miljarden aan huurders moeten terugbetalen.
Huuropbrengsten zullen dus voor veel beleggers stevig teruglopen. Terwijl ze aan de kostenkant zien dat verduurzaming steeds meer rendement gaat opeisen.
Intussen is er in de Inkomstenbelasting box 3, vermogensrendementsheffing, waar beleggers onder vallen, ook het nodige gebeurd. Spaarders maakten met succes bezwaar tegen te hoge belasting op spaargelden. Als gevolg hiervan is een Overbruggingswet van kracht geworden, die in 2023 effect kreeg en tot veel exorbitante belastingverhogingen leidde.
Volgens een vast forfaitaire percentage worden beleggingen belast, terwijl schulden zoals hypotheken tegen een veel lager percentage aftrekbaar zijn. In onze praktijk blijkt verzesvoudiging van box 3-belasting bij klanten geen uitzondering!
Een nieuw stelsel voor box 3 is al aangekondigd, waarbij in 2027 voor vastgoedbeleggers een Vermogenswinstheffing wordt ingevoerd. Winst bij verkoop van vastgoed wordt dan voortaan belast, vooreerst tegen een tarief van 36%.
O ja, voor beleggingen werd de Overdrachtsbelasting bij aankoop ook al fors verhoogd, tot 10,4%.
Veel beleggers zijn door al deze maatregelen van investeerders naar verkopers van woningen geworden, en zijn aan het ‘uitponden’. Bij leegkomen van de huurwoning wordt deze verkocht. Een logische reactie: wie wil naar al deze (aangekondigde) maatregelen nog woningbelegger zijn? Velen voorspellen een groot tekort aan huurwoningen in de beperkte vrije sector die nog over blijft. Maar alleen betaalbaar zullen blijken voor expats en rijke huurders.
