Kopers van een woning nemen – meestal – de kosten van het overdragen van die woning op zich: de overdrachtsbelasting. Er zijn nu drie verschillende tarieven: voor starters, voor doorstromers en voor beleggers. Voor alle doorstromers en particulieren boven de 35 jaar geldt een percentage van 2%. Beleggers die een woning kopen waar zij niet zelf in zullen wonen, betalen 8% van de koopprijs. En starters krijgen eenmalig een vrijstelling.
Het is niet gemakkelijk een fijne eigen plek te vinden. Voor jongeren (18-35 jaar) die zich voor het eerst op de woningmarkt begeven, is de overdrachtsbelasting daarom afgeschaft. Zij hoeven zo minder eigen vermogen in te brengen, waardoor een koopwoning opeens wel tot de mogelijkheden behoort.
Ook voor doorstromers die in de bovengenoemde leeftijdscategorie vallen geldt de afschaffing van de overdrachtsbelasting als zij daar niet eerder gebruik van hebben gemaakt. Bent u van plan over een paar jaar een groter, duurder huis te kopen? Dan kan het slim zijn nu nog even af te zien van deze vrijstelling.
Naast de leeftijd van de kopers en het al dan niet eerder gebruik van de vrijstelling geldt nog een belangrijke voorwaarde. De woning die op of na 1 januari 2021 is gekocht, mag niet boven de € 400.000 getaxeerd zijn.
En stel dat u binnen 12 maanden nog een onroerende zaak (een schuur bijvoorbeeld) koopt die bij uw woning hoort, dan wordt de waarde daarvan bij de waarde van de woning geteld. Komen die twee bedragen samen boven de 4 ton? Dan vervalt de vrijstelling alsnog!
Bedrijfspand en verhuur
Bij een bedrijfspand met een aangrenzende woning geldt de vrijstelling alleen voor de waarde van het woongedeelte. Over de resterende waarde van het bedrijfspand betaalt u 8%.
Als u een woning voor de verhuur koopt, betaalt u het 8%-tarief. Verhuurt u slechts een deel van uw woning, dan geldt de vrijstelling alleen voor het niet verhuurde deel.
Het moment van de overdracht bij de notaris is altijd bepalend. U kunt met een verklaring bij de notaris aangeven dat u de vrijstelling wilt toepassen. Dat gaat dus niet automatisch.
Een voorbeeld
Twee jonge kopers wilden een huis kopen voor € 399.000 + € 3000 voor roerende zaken. Allereerst bleek na controle al dat het hier niet om roerende zaken (de inboedel) ging. Ze hadden een beetje overboden en ze hadden nog niet eerder gebruikgemaakt van de vrijstelling van overdrachtsbelasting. Dat wilden ze nu wel doen.
De taxatiewaarde lag met € 402.000 net boven de gestelde grens, waardoor de vrijstelling niet mogelijk was. Onderzoek leerde echter dat de actieve VvE veel gespaard had. Het deel dat bij hun appartement hoorde, was € 6000. Voor het berekenen van de overdrachtsbelasting mag het aandeel van de VvE afgetrokken worden van de koopwaarde. In dit geval werd dankzij het reservefonds voldaan aan de voorwaarde van de vrijstelling: € 402.000 – € 6000.
De notaris is aansprakelijk voor de juiste afhandeling, maar doet vooral ook in uw belang grondig onderzoek, zoals uit het voorbeeld blijkt!
Als notaris en registermediator komen wij veel verschillende mensen tegen. Verschillende mensen die vaak in eenzelfde situatie zitten. Uiteraard zijn de situaties die wij beschrijven geanonimiseerd en opgebouwd uit verschillende ontmoetingen. Wij hopen dat mensen zich herkennen in onze verhalen en zich realiseren dat er ook voor hun situatie praktische oplossingen zijn.
