TEKST door Sanne van Loon, Van Wilsum van Loon Architecten
Door de woningnood verandert het speelveld van de project,-en gebiedsontwikkeling. De kans om veel geld te verdienen ligt niet meer alleen bij de gevestigde partijen en ook niet alleen op de voor de hand liggende plekken. Bovendien brengt de aanstaande bouwhausse ook risico’s voor onze stad. Als iedereen een graantje mee wil pikken van deze nieuwe kansen, worden we ook samen verantwoordelijk voor onze stad.
Door de verdichtingsopgave kijkt de gemeente Den Haag met andere ogen naar initiatieven uit de markt. Wanneer je met een goed plan komt, dat bijdraagt aan de woningvoorraad, is bouwen buiten bestemmingsplan op heel veel plekken mogelijk geworden in Den Haag. Of een plan ‘goed’ is wordt door professionals beoordeeld. De kwaliteit blijft altijd doorslaggevend.
Mensen met bijvoorbeeld een klein woonhuis op een grote kavel, een bedrijfsunit, een paar pandjes op rij of een kavel met braakliggend stukje gemeentegrond ernaast, kunnen met andere ogen naar hun bezit gaan kijken.
Daar komt bij dat Den Haag met de Hoogbouwnota gebieden heeft aangewezen waar hoogbouw initiatieven serieus worden beoordeeld. De kansen liggen dus overal in de stad, maar in het bijzonder in deze gebieden. Hierdoor kan je samen met je buren ineens een hele interessante kavel voor een grote ontwikkeling in handen hebben.
Deze hoogbouwgebieden zijn minder voor de hand liggend dan je denkt. Behalve Nieuw Centrum, rondom CS en HS, Beatrixkwartier en de Binckhorst zijn ook delen van Laakhaven, de Schenkverbinding, Moerwijk, Morgenstond, Vrederust en Bouwlust aangewezen als hoogbouwzone. Het is geen toeval dat dit wijken zijn die een sociaal economische impuls nodig hebben. Op Scheveningen, rondom Madurodam, Mariahoeve en de Westlandse Zoom ligt ook een verdichtingsopgave, maar is hoogbouw niet aan de orde.
Tegelijkertijd wordt met de nieuwe Omgevingswet het bekende bestemmingsplan vervangen door een Omgevingsplan, de Binckhorst is hier een voorbeeld van. Het omgevingsplan zal overheid, burgers en bedrijven meer vrijheid geven om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren. In tegenstelling tot een bestemmingsplan, waar per kavel de bouwmogelijkheden zijn aangegeven (meestal gelijk aan de bestaande bebouwing), worden in een omgevingsplan de mogelijkheden aangegeven per ‘stedenbouwkundige eenheid’.
Een stedenbouwkundige eenheid zal in de meeste gevallen meerdere kavels beslaan en dus meerdere grondeigenaren. Dat zijn niet alleen beleggers, ontwikkelaars en corporaties, maar ook particulieren en kleine of grote ondernemers.
Het omgevingsplan moet gebiedstransformatie stimuleren. De hoop is dat grondeigenaren binnen een stedenbouwkundige eenheid samen optrekken om een ‘gebiedspaspoort’ te maken. Hierin zijn zaken als stedenbouwkundige kwaliteit, duurzaamheid, klimaatadaptatie, mobiliteit, sociale voorzieningen, sociale woningbouw en goede openbare ruimte gewaarborgd.
Om dit te stimuleren heeft het omgevingsplan een mogelijkheid voor de gemeente om mee te werken aan een extra verruiming van het bouwvolume. Dit is geen verworven recht van de individuele grondeigenaren en zal door gemeente worden ingezet om kwalitatieve plannen voor de hele stedenbouwkundige eenheid te stimuleren.
En zo werkt het eigenlijk overal in de stad. Wanneer je gebruik wilt maken van kansen die ontstaan door de verdichtingsopgave, kan je buiten bestemmingsplan bouwen mits je met een goed plan komt. Een goed plan is iets anders dan een mooi plan. De stedenbouwers van de gemeente kijken graag naar dat ‘extra laagje erbovenop’ wanneer een initiatief een maatschappelijke bijdrage levert aan bijvoorbeeld de bevolkingssamenstelling, de werkgelegenheid of de voorzieningen in de omgeving. Een goed plan behandelt ook duurzaamheid, klimaatadaptatie en het mobiliteitsvraagstuk. Net als ruimtelijke kwaliteiten zoals een levendige plint, sociale controle, een visie op inpasbaarheid van het toegevoegde volume en een visie op de architectuur waar de context een rol in speelt.
Met betrekking tot die kwaliteit is het spel tussen ontwikkelaar, markt en gemeente erg dynamisch geweest de afgelopen decennia. Grof gezegd was er voor de crisis voldoende markt voor nieuwe woningen, konden projectontwikkelaars draaien op winstmaximalisatie en probeerden gemeenten bij te sturen op kwaliteit. Tijdens de crisis eiste een krappe, kritische markt meer kwaliteit, moesten ontwikkelaars overleven en waren gemeenten blij als er plannen binnen kwamen. Nu worden woningen direct verkocht, vaak ongeacht de kwaliteit. Er zijn meer ontwikkelkansen dan ooit, maar de bouwprijzen zijn torenhoog en dus wil de ontwikkelaar goedkoper bouwen.
De gemeente gaat niet toekijken hoe in de komende bouwhausse de stad wordt volgebouwd met kwalitatief minderwaardige woondozen. Kwaliteitsbewaking is ineens van levensbelang voor de stad en dat wordt langzaamaan ook opgepikt in ontwikkelland. Niet in de laatste plaats door de nieuwe generatie die tijdens de crisis, met niks te verliezen, zijn positie heeft ingenomen. Een generatie die succes meer koppelt aan nalatenschap dan aan winst.
In de overgang van de crisis naar de huidige tijd zijn een aantal van deze woondozen er toch gekomen. De bevolking kijk met verbazing toe nu deze in aanbouw zijn. De stedenbouwkundige ruimte voor verdichting binnen de grenzen van de stad is er. Zodra deze gevonden en benut wordt en de mankracht in de bouw wordt aangevuld, zal de bouwgekte niet te stoppen zijn. Hoe gaat de gemeente de kwaliteitsbewaking dan nog bijbenen?
Woningnood was er ook na de oorlog. Wij associëren de wederopbouwarchitectuur met sociale woningbouw, maar zij is ontworpen en gebouwd voor alle klassen in de samenleving. Hoewel niet iedereen het zal herkennen, gebeurde dat met een sterke visie op woonkwaliteit, licht, lucht en ruimte, zowel in de woningen als in de stedenbouwkundige opzet. Door de vereiste snelheid heeft er teveel repetitie plaats gevonden waardoor er een eenzijdig aanbod is ontstaan qua woningtypologie, voorzieningen en openbare ruimte. Ook de bouwkundige kwaliteit laat te wensen over. Duurzaamheid was nog geen onderwerp en systeembouw vierde hoogtijdagen.
De vereiste bouwsnelheid is er nu weer maar de valkuilen zullen niet dezelfde zijn. De sleutelrol voor de kwaliteit verschuift nu van gemeente naar de markt. Hoe drukker de ambtenaren het krijgen, hoe meer hun rol toetsend wordt in plaats van sturend. Wie niet met kwaliteit komt zal niet ver komen binnen het gemeentelijk orgaan.
De sleutelrol voor de winst verschuift van markt naar gemeente. Wie met kwaliteit komt, moet kunnen rekenen op een bereidwillige gemeente die mee wil denken over extra programma en volume, mits dat kwalitatief gebeurt.
Op deze manier kan de verdichtingsopgave een nieuwe dimensie toevoegen aan de projectontwikkeling, die kwaliteit oplevert voor de stad die we samen maken.
