Tekst: Evelyne Lammerding Fotografie: Bas Kijzers
Met de veranderende regels voor Verenigingen van Eigenaren (VvE) in het vooruitzicht, raken eigenaren en beheerders enigszins nerveus over wat er komen gaat. Dat bespeurden de advocaten Marie-Christine Veltkamp-Van Paassen en Maurice van Kleef tijdens hun symposium over de op handen zijnde veranderingen binnen de wet.
Veltkamp en Van Kleef vormen de VvE-desk van GMW advocaten aan de Scheveningseweg in Den Haag. Zij kennen het hele spectrum van vastgoedrecht en weten alles over de nieuwe regels die tot doel hebben VvE te activeren.
Het wetsvoorstel ‘Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars’ is eind mei ingediend. De nieuwe wet moet ervoor zorgen dat het onderhoud aan gebouwen drastisch wordt verbeterd. Daarom zijn verschillende maatregelen bedacht. Zo moeten eigenaren elk jaar verplicht een minimumbijdrage storten in het VvE-reservefonds. De kas moet jaarlijks op basis van de begroting in een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) worden gespekt óf met minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde. Dat geld moet worden gebruikt voor onderhoud aan het pand.
Positieve reacties, maar ook stress is wat het voorstel teweeg brengt in het land van de VvE’s. De advocaten begrijpen dat wel: “De wet is goed te doen voor financieel gezonde VvE’s. Maar in Haagse wijken zoals Hollands Spoor of het Laakkwartier waar wel Verenigingen van Eigenaren zitten met minder gefortuneerde leden, worden de lasten alleen maar meer,’’ zegt Van Kleef.
Activeren
Tegelijkertijd zien de advocaten dat de wet noodzakelijk is. Nederland telt 1,2 miljoen appartementen, verenigd in 121.000 VvE’s. Onderzoek wijst uit dat liefst eenderde matig tot slecht functioneert en 51 procent geen of onvoldoende toereikend reservefonds heeft. Dit probleem wordt niet uitsluitend veroorzaakt door geldgebrek. Luiheid en de afwezigheid van prikkels om met de VvE aan de slag te gaan liggen er ook aan ten grondslag, weet Van Kleef. Om dit slapende deel te wekken, is de nieuwe wet een goede stimulans, menen beide advocaten.
Daarnaast is de wet ook bevorderlijk voor de bewustwording van eigenaars van appartementsrechten, neemt Veltkamp aan. Zij merkt op dat menig eigenaar veronderstelt dat de VvE ‘het’ (onderhoud, reparaties) wel regelt. “Ze zijn zich er onvoldoende van bewust dat zij zèlf de VvE vormen.’’ Gevolg van dat gebrek aan bewustzijn is dat nog niet eens 25 procent van de VvE’s een meerjaren onderhoudsplan (MJOP) heeft. Dit betekent dat een ruime meerderheid niet over een MJOP beschikt. Door de hoogte van de jaarlijkse verplichte reservering te laten afhangen van de begroting in de MJOP, wil de nieuwe wet hier korte metten mee maken. Wie al over een onderhoudsplan beschikt, mag dat inzetten. De grote mits: Het plan moet een looptijd hebben van tenminste tien jaar en mag niet ouder zijn dan vijf jaar. Een draaiboek uit 1970 kan moeiteloos de prullenbak in.
Lenen
Ander onderdeel is een verduidelijking van de leenmogelijkheden van de VvE. Door de formulering van bepalingen in reglementen veronderstelden veel VvE’s en banken dat een VvE geen langlopende lening kon afsluiten. In de nieuwe wet is duidelijk bepaald dat de VvE wel degelijk bevoegd is een geldlening af te sluiten. Met het geld uit de langlopende leningen kunnen VvE’s straks bijvoorbeeld energiebesparende maatregelen treffen.
Hoewel een VvE nu reglementair vaak geen langlopende verplichtingen kan aangaan, mág zij wel lenen. Aantrekkelijk is dit echter niet: De schuld komt voor de eigenaren en iedereen is hoofdelijk aansprakelijk voor de schuld van de VvE. Wie verhuist, blijft verantwoordelijk voor de schuld die de VvE ten tijde van zijn eigenaarschap is aangegaan.
Straks is iedereen uitsluitend voor zijn eigen deel aansprakelijk. “Het gevolg zal zijn dat leden eerder meegaan in een leningbesluit,’’ voorzien Veltkamp en Van Kleef. Bij verhuizing neemt de eigenaar de schuld straks niet mee, maar draagt deze over aan de koper. Hier plaatst Veltkamp een kanttekening. “De kopers die de schuld overnemen zien alleen het bedrag, maar kennen vaak de achtergrond niet,’’ stelt zij. Welke voorwaarden zijn er aan gekoppeld? Belangrijke vragen wanneer het gaat om de overname van een schuld. “Belangrijker nog dan de hoogte van de schuld,’’ stelt Veltkamp.
Gevolgen
De wet zal niet zonder gevolgen blijven. Van Kleef verwacht incassoproblemen, omdat VvE na invoering van de wet verplicht zijn geld te reserveren. Wie niet kan betalen, zal een probleem krijgen. Daarnaast rekenen de twee advocaten op veel adviserende vragen over het organiseren van een gedegen MJOP en over het lenen van geld. De bedoeling was dat de wet per 1 januari 2017 in werking zou treden, maar of dat haalbaar is, valt te betwijfelen. De wet wacht nog op parlementaire goedkeuring.
Splitsingsreglement
Naast vragen over de nieuwe regels, krijgen Veltkamp en Van Kleef tal van kwesties voorgelegd door VvE-bestuurders, beheerders en groot eigenaren over verschillen tussen privé en gemeenschappelijke zaken. “Soms vraagt een VvE-beheerder bijvoorbeeld hoe hij moet optreden wanneer iemand een uitbouw plaatst. Als dit in strijd is met het splitsingsreglement waarin vaststaat wat gemeenschappelijk is en wat niet, dan is de plaatsing nietig,’’ geeft Van Kleef aan. Dit betekent niet dat de eigenaar nooit een uitbouw zou kunnen plaatsen. “De VvE kan de splitsingsakte wijzigen. De wijziging moet wel unaniem worden aanvaard en worden vastgelegd bij de notaris.’’
Ook bestuurdersaansprakelijkheid is een onderwerp op de desk. “Tot hoever reikt die? Neem straks het innen van de bijdragen voor reservefondsen. Moet de bestuurder alleen faciliteren dat er een besluit over de bedragen wordt genomen, of wordt hij ook verplicht een incassoprocedure te starten als er niet direct wordt betaald?’’
Veltkamp en Van Kleef weten wel raad met deze vragen. Daarbij zijn ze goed voorbereid op de aankomende regels en kunnen slapende VvE’s die straks ontwaken, ook bij hen terecht.
